울산 북구 아파트 경매 분석: 감정가 대비 34% 최저가의 매력과 유찰 3회의 진단

울산 북구 산하동 아파트 경매 분석

사건번호 2022타경8308의 울산지방법원 경매 물건은 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층 301호에 위치한 아파트로, 강동블루마더테라스 단지 내에 있습니다. 이 물건의 감정가는 1억 6,100만원이며, 현재 최저가는 감정가의 34% 수준인 5,522만원입니다. 3회 유찰된 상황에서 매각 예정일은 2026년 1월 28일로 잡혀 있습니다.

1. 감정가 대비 34% 수준의 투자 매력도

이 물건의 매력적인 점은 감정가 대비 34%라는 낮은 최저가입니다. 이는 초기 투자 비용을 크게 줄일 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 단순히 낮은 가격만을 보고 접근하기보다는 해당 지역의 시세와 물건의 특성을 꼼꼼히 분석해야 합니다.

2. 유찰 3회의 의미와 향후 전망

유찰이 3회나 된 상황이라는 것은 시장에서 쉽게 매력적으로 보이지 않았다는 뜻일 수 있습니다. 이는 물건 자체의 문제, 예를 들어 외벽 마감의 파손이나 인접 호실과의 벽체 구분 미비 등의 요인이 있을 수 있습니다. 이와 같은 문제들은 입찰 전 현장 확인을 통해 구체적으로 파악해야 합니다. 향후 매각일에 원활한 입찰이 이루어지지 않는다면 추가 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

3. 해당 지역 부동산 시장 동향 및 개발 호재

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울산 북구는 최근 몇 년간 개발 호재와 맞물려 부동산 시장에서 주목받고 있는 지역입니다. 특히 산하동은 인프라 확충과 주거 환경 개선에 힘입어 점차 인구 유입이 늘고 있습니다. 다만, 지역 특성상 대형 개발 프로젝트에 따른 변동성이 크므로, 안정적인 투자처로서의 장단점을 신중히 고려해야 합니다.

4. 권리분석 핵심 체크포인트

• 선순위 권리: 2017년 7월 14일 설정된 근저당권이 존재합니다. 이 근저당권의 매각 후 잔존 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 특이사항: 외벽 마감 파손 및 인접 호실과의 벽체 구분 미비는 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 감정서를 통한 사진 및 구조적 문제를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 실전 입찰 전략과 예상 낙찰가 범위

입찰 전략으로는 시장에서의 경쟁률을 낮출 수 있는 요일 및 시간대를 선택하는 것이 중요합니다. 예상 낙찰가는 최저가인 5,522만원에서 시작되며, 복구 비용 및 예상 가치 상승을 고려하여 약 6,500만원 내외로 설정하는 것이 현실적일 수 있습니다.

6. 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크

• 구조적 결함으로 인한 추가 수리 비용 발생 가능성
• 선순위 근저당권의 잔존 여부
• 입찰 경쟁 과열로 인한 예상 외의 높은 낙찰가
• 지역 개발 호재의 불확실성