진천 장관리 부동산 경매, 8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 대지권 미등기와 건축법상 미사용승인 상태가 가장 큰 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-3 101동 1층 101호

이번 물건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리에 위치한 부동산입니다. 면적은 어마어마하게 넓은 1884.0㎡, 약 569.9평입니다. 주거용 다세대주택 부지로 사용 중인데, 건물은 이동 가능한 컨테이너 박스를 제외하고 매각됩니다. 하지만, 이 부동산의 가장 큰 단점은 건축법상 미사용승인 건물이라는 점입니다. 게다가 대지권이 미등기 상태라 건물만 매각된다는 점도 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 4,360만원인데, 1회 유찰 후 최저입찰가는 8억 52만원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준이죠. 주변 시세와 비교해보면 상당히 매력적으로 보일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 8억 4,054만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 1월 15일에 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 대지권이 없이 건물만 매각되며, 건축물관리대장이 미형성 되어 있어 공부와 현황이 불일치한다고 합니다. 도로 진입권 확보도 불확실하니 이 부분도 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 투자 관점에서는 리스크가 큽니다. 일단 대지권 미등기와 건축법상 미사용승인 상태가 큰 악재로 작용할 수 있습니다. 하지만, 만약 이 문제들이 해결된다면, 주거용 부지로서의 가능성은 높습니다. 예상 수익률은 보수적으로 접근해야 할 것 같습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높지는 않을 것 같습니다. 대지권 미등기와 법적 문제들이 걸림돌이 되겠죠. 권장 입찰가는 최저입찰가 수준인 8억 52만원에서 조금 더 낮춰서 접근해보는 것도 방법입니다. 취등록세는 약 3,866만원이 예상되니 총 투자금은 8억 3천만원대에서 형성될 것 같습니다.