강남 역삼동 부동산 경매, 132억

한줄 요약

강남 역삼동의 초특급 부동산, 하지만 유치권 문제는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 강남구 역삼동 609-10

서울 강남구 역삼동에 위치한 이 부동산은 총 면적 337.6㎡(약 102.1평)으로 상당히 넓은 편입니다. 강남의 중심지에 위치해 있어 교통, 상업, 문화적 인프라가 뛰어납니다. 하지만, 첫 매각 신건이라 시장의 반응을 파악하기 어려운 상황입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 132억 3,605만원으로 설정되어 있습니다. 인근 시세와 비교하면 이 물건은 감정가 그대로 출발합니다. 주변 시세와 비교해도 높은 가격이지만, 강남의 특성상 프리미엄이 반영된 가격으로 보입니다. 예상 낙찰가는 138억 9,786만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 11월 28일 설정된 근저당입니다. 주의할 점은 2025년 5월 12일자로 주식회사 유니앤엔터테인먼트에서 인테리어시공대금 유치권 신고가 들어와 있다는 것입니다. 이 유치권이 성립될지 불분명하고, 채권자와 채무자 모두 유치권을 인정하지 않는다는 의견서를 제출한 상태라, 법적 다툼이 예상됩니다. 임차인 현황도 등기부와 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 강남이라는 입지 자체가 큰 장점입니다. 그러나 유치권 문제가 제대로 해결되지 않으면 투자 리스크가 큽니다. 만약 문제가 없다면, 해당 지역의 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 현재로서는 명확하지 않으나, 월세 전환 시 연 5% 내외의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 강남이라는 위치 덕에 높을 것으로 예상됩니다. 유치권 문제를 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 권장 입찰가는 감정가 대비 5% 정도 할인을 고려한 125억 정도로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 6억 3,930만원이 예상되므로 총 투자금은 약 138억 정도로 생각해야 합니다. 유치권 문제 해결 여부에 따라 입찰 여부를 최종 결정해야 할 것입니다.