관악 남현동 아파트 경매, 4회 유찰 1억

한줄 요약

4회 유찰로 40% 가격에 나오지만, 위반건축물 등재로 인한 리스크는 주의해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 승방길 27, 에이동 6층602호 (남현동,한울아파트)

서울 관악구 남현동 승방길에 위치한 한울아파트입니다. 602호는 제시외 건물로 인해 602-1호와 602-2호로 구분되어 사용 중입니다. 경매신청채권자가 602-2호에 거주 중이라 점유자 현황이 복잡할 수 있습니다. 위치적으로는 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 5,700만원이었지만, 4회 유찰로 최저입찰가는 1억 526만원까지 떨어졌습니다. 인근 아파트의 평균 실거래가 대비 약 60% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 1,053만원 전후로 잡아볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 2월 8일의 근저당권입니다. 제시외 건물로 인해 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있는 점이 리스크입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이나, 제시외 건물 이슈로 인해 명도가 어려울 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격이 매력적이긴 하지만 위반건축물 문제는 큰 리스크입니다. 만약 이 부분을 해결할 수 있다면, 인근 시세 대비 큰 폭의 할인율로 인해 수익률이 높아질 가능성이 있습니다. 하지만, 위반건축물의 경우 철거나 원상복구 명령이 내려질 수 있는 점을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰자들이 위반건축물로 인해 망설일 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 1,053만원 전후로 잡아볼 수 있습니다. 취등록세는 약 508만원을 예상하며, 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있으니 이 점도 예산에 반영해야 합니다.