관악 봉천동 건물 경매, 3회 유찰 7.9억

한줄 요약

관악구 봉천동의 넓은 주택이 3회 유찰로 반값에 나왔지만, 위반건축물 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 봉천동 1534-36

서울 관악구 봉천동에 위치한 이 부동산은 116.3㎡(약 35.2평)의 면적을 가진 주택입니다. 주변은 주거 지역으로, 대학교와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 교통도 지하철 2호선이 가까워 서울 중심지로의 접근성이 뛰어납니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 4,594만원이지만, 현재 최저입찰가는 7억 9,152만원으로 절반 가격에 나왔습니다. 인근 비슷한 주택의 실거래가가 약 13억 원 대임을 고려하면, 40% 이상 저렴한 상태입니다. 예상 낙찰가는 8억 3,110만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 6일의 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리가 없는지 확인이 필수입니다. 특이사항으로는 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 3층 14㎡ 조립식 패널 구조물이 문제로, 원상회복 의무나 이행강제금 부과 여부를 사전에 확인해야 합니다. 임차인 대항력 여부도 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인하세요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 최대 리스크는 위반건축물 문제입니다. 이를 해결할 수 있다면, 시세 대비 큰 폭의 할인된 가격에 매입이 가능해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환시 예상 수익률은 연 5%대입니다. 호재로는 관악구의 발전 가능성과 교통 편리성을 들 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 위반건축물 문제로 인해 많은 투자자들이 주저할 수 있기 때문이죠. 권장 입찰가는 8억 초반대로 잡고, 취등록세 약 3,823만원을 포함한 총 투자금은 8억 3천만원 정도로 예상됩니다. 다만, 행정적 문제를 해결할 자신이 있다면 더 적극적으로 검토해볼 만합니다.