상도동 단독주택 경매, 2회 유찰 14.9억

한줄 요약

솔직히 말하면, 2번 유찰로 가격이 매력적이지만, 내벽 훼손과 제시외 건물 등 리스크가 크네요.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 상도동 7-169

서울 동작구 상도동에 위치한 이 단독주택은 대지면적 185.0㎡(56.0평)로, 지하 1층과 지상 2층으로 이루어져 있습니다. 주변은 주거지역으로, 교통편은 나쁘지 않습니다. 다만 지하 1층은 원래 사무소와 주차장으로 등록되어 있었으나, 현재는 단독(다중)주택과 주차장으로 사용 중입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 23억 3,492만원에서 2회 유찰 후 최저입찰가는 14억 9,435만원으로, 감정가의 64% 수준입니다. 인근 단독주택 시세를 고려하면 유찰 이유가 없었다면 정말 좋은 기회일 수 있습니다. 솔직히 말하면, 예상 낙찰가는 15억 6,906만원 전후가 적당해 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지 근저당권(2017년)과 건물 근저당권(2018년)입니다. 제시외 건물이 포함되어 있어 명도에 난항을 겪을 수 있고, 내벽 훼손 부분이 있는 건물 2층 305호도 신경 써야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건의 가장 큰 리스크는 제시외 건물과 내벽 훼손입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 나쁘지 않지만, 리스크를 고려해야 합니다. 호재로는 동작구의 인프라 개선이 있지만, 악재로는 내벽의 구조적 문제가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률이 높지 않을 것 같습니다. 하지만 그만큼 리스크도 큽니다. 권장 입찰가는 15억 선에서 고려하고, 취등록세 약 7,217만원을 포함하면 총 투자금은 16억 2,000만원 가량 예상됩니다. 만약 입찰한다면, 제시외 건물과 내벽 훼손 문제를 해결할 수 있는지 확실히 점검해볼 필요가 있습니다.