신림동 부동산 경매, 5회 유찰 3.1억

한줄 요약

관악구 신림동 대형 부동산, 5회 유찰로 감정가의 68% 할인된 3.1억에 도전할 수 있는 기회입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동 255-154

서울특별시 관악구 신림동에 위치한 이 부동산은 142.0㎡(43.0평)로, 신림역과 가깝고 주변에 다양한 생활편의시설이 있어 생활하기에 편리한 위치입니다. 주변 환경은 대학가 특유의 젊은 분위기와 함께 다양한 음식점과 카페가 있어 활기찬 느낌을 줍니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 2,004만원으로 상당히 높았으나, 5회 유찰된 현재 최저입찰가는 3억 148만원으로 감정가의 32% 수준입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교해 볼 때, 확실히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 1,655만원 전후로 보이며, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율을 적용했을 때 나오는 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 부동산의 말소기준권리는 2002년 3월 14일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황 조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점에서 유치권이나 법정지상권 문제가 없는지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 점이 마음에 걸립니다. 이는 입찰자들이 관망 중이거나, 잠재적인 리스크가 있을 가능성을 시사합니다. 하지만 이 가격에서는 리스크가 어느 정도 반영된 것으로 볼 수도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.2% 정도로 보입니다. 다만, 향후 대학가 주변의 변동성에 대해서는 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 명도 과정에서의 난이도를 고려해야 합니다. 권장 입찰가는 3억 2천만원 미만으로 설정해보는 것이 바람직합니다. 취등록세 약 1,456만원을 포함한 총 투자금은 약 3억 2천만원으로 예상됩니다. 입찰에 앞서 권리분석과 현장답사는 필수입니다.