공매 물건 직접 따라가 봤더니, 경매보다 쉬워 보이는 순간이 제일 위험했습니다
처음 공매를 만만하게 봤던 날
얼마 전 상담 온 분이 온비드 화면을 보여주면서 말했습니다. “경매는 법원도 가야 하고 복잡한데, 공매는 인터넷으로 하니까 좀 쉽지 않나요?” 저도 10년 전엔 비슷하게 생각했습니다. 입찰장 분위기에 눌릴 필요 없고, 컴퓨터 앞에서 보증금 넣고 클릭하면 되니까요. 그런데 현장을 오래 다녀보니 공매는 조용히 사람을 다치게 하는 물건이 꽤 있습니다.
공매는 한국자산관리공사 온비드에서 진행되는 물건이 많습니다. 세금 체납으로 압류된 부동산, 공공기관 보유 자산, 국유재산 매각 같은 것들이 올라옵니다. 법원 경매와 닮은 점도 있지만 진행 주체와 서류 흐름, 명도 과정, 인수 위험을 보는 방식이 조금씩 다릅니다. 이 차이를 대충 넘기면 낙찰받고 나서 ‘왜 아무도 안 들어왔는지’ 그때 알게 됩니다.
공매가 경매보다 편해 보이는 이유
공매의 가장 큰 장점은 접근성입니다. 법원에 가지 않아도 되고, 입찰 시간도 비교적 여유롭게 느껴집니다. 물건 검색도 편합니다. 감정가, 최저입찰가, 입찰 기간, 보증금이 화면에 잘 보이니까 초보 입장에서는 진입 장벽이 낮아 보입니다.
예를 들어 감정가 2억 4천만 원짜리 빌라가 1억 7천만 원대에 공매로 나왔다고 해보겠습니다. 같은 단지 실거래가가 2억 2천만 원이라면 화면상으로는 5천만 원 싸게 사는 것처럼 보입니다. 근데 여기서 바로 계산이 흔들립니다. 체납 관리비 600만 원, 점유자 이사비 500만 원, 취득세와 법무비, 잔금대출 이자, 수리비 1천만 원이 붙으면 남는 폭이 확 줄어듭니다.
공매는 클릭이 쉬워서 판단도 쉬운 것처럼 착각하게 됩니다. 법원 입찰장에서는 봉투를 넣기 전에 손이 한 번 떨리는데, 온라인 입찰은 그 떨림이 덜합니다. 저는 오히려 그게 더 위험하다고 봅니다. 긴장감이 줄면 확인해야 할 서류도 같이 줄이는 사람이 많거든요.
권리분석은 등기부만 보면 부족합니다
공매 물건을 볼 때 초보가 가장 많이 하는 실수가 등기부등본만 보고 끝내는 겁니다. 압류, 근저당, 가압류 순서만 보고 “말소되겠네” 하고 넘어가는 식입니다. 그런데 공매는 체납처분 절차, 조세채권, 임차인 대항력, 배분 가능성까지 같이 봐야 합니다.
제가 예전에 본 다세대 물건이 있었습니다. 감정가 1억 8천만 원, 최저가 1억 2천만 원대였습니다. 등기부상 후순위 권리는 대부분 말소될 구조였습니다. 겉으로는 깨끗해 보였죠. 그런데 전입세대 열람을 해보니 선순위 임차인이 있었습니다. 확정일자도 빨랐고 보증금이 9천만 원이었습니다. 낙찰가에 따라 보증금 일부를 인수할 가능성이 있었습니다. 이 물건을 단순히 “6천만 원 싸다”고 보고 들어가면, 싸게 산 게 아니라 남의 보증금을 떠안는 입찰이 됩니다.
공매 권리분석에서 저는 최소한 이 정도는 확인합니다.
- 등기부등본의 압류일, 근저당 설정일, 가압류 순서
- 전입세대 열람과 임차인 대항력 가능성
- 매각조건에 인수되는 권리나 제한사항이 적혀 있는지
- 토지와 건물 소유자가 다른지 여부
- 현황상 점유자와 서류상 점유자가 맞는지
특히 “공부상 내용과 현황이 다를 수 있음” 같은 문구를 가볍게 보면 안 됩니다. 그 말은 책임을 입찰자가 져야 할 수 있다는 뜻으로 읽는 게 편합니다. 현장에서는 이런 문구 하나가 수백만 원짜리 차이를 만듭니다.
현장에 가면 화면에서 안 보이는 게 보입니다
공매도 결국 부동산입니다. 화면에 있는 주소와 사진만으로는 부족합니다. 저는 마음에 드는 물건이면 무조건 현장에 갑니다. 낮에 한 번, 가능하면 저녁에 한 번 더 봅니다. 주차장, 계단 냄새, 우편함, 관리사무소 분위기, 주변 중개업소 반응을 봅니다. 이런 것들은 감정평가서에 잘 안 나옵니다.
한번은 수도권 외곽의 상가 공매 물건을 본 적이 있습니다. 감정가 대비 40% 가까이 떨어져 있었습니다. 숫자만 보면 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 2층 구석 점포였고, 엘리베이터 동선도 애매했습니다. 같은 건물 1층 공실이 여러 개였고, 주변 중개업소에서는 “여기 임차인 맞추기 어렵다”고 했습니다. 수익률 계산표에는 월세 80만 원을 넣을 수 있지만, 실제 시장에서는 40만 원도 쉽지 않은 자리였습니다.
반대로 서류상으로 평범한 물건인데 현장에서 가치가 보이는 경우도 있습니다. 낡은 빌라였지만 초등학교와 역 사이 동선이 좋고, 같은 면적 전세 수요가 꾸준한 곳이었습니다. 수리비 1천5백만 원을 넣어도 전세가가 받쳐주는 구조였죠. 이런 물건은 화려하지 않아도 버틸 힘이 있습니다.
입찰가보다 중요한 건 빠져나올 계산입니다
초보일수록 낙찰가에만 집중합니다. 얼마에 써야 받을까, 몇 명이나 들어올까, 이런 생각이 머리를 채웁니다. 그런데 저는 입찰 전에 매도 시나리오부터 봅니다. 팔 수 있는 가격, 전세 놓을 수 있는 가격, 대출이 막혔을 때 버틸 현금, 명도가 길어졌을 때 추가 비용을 먼저 계산합니다.
예를 들어 2억 원에 낙찰받는 물건이라면 취득세와 부대비용으로 대략 수백만 원이 더 들어갑니다. 경락잔금대출이 70% 나온다고 가정해도 자기자본은 6천만 원 이상 필요할 수 있습니다. 여기에 수리비 1천만 원, 명도비 300만 원, 6개월 이자 500만 원을 잡으면 실제 투입금은 생각보다 커집니다. 세금까지 더하면 수익률은 다시 계산해야 합니다.
공매는 유찰될수록 가격이 내려가니까 사람 마음을 흔듭니다. “이번에는 싸다”는 생각이 들죠. 근데 시장에서 안 팔리는 이유가 있는 물건은 더 싸져도 여전히 어렵습니다. 유찰 횟수보다 중요한 건 내가 해결할 수 있는 문제인지입니다. 권리 문제인지, 입지 문제인지, 점유 문제인지, 대출 문제인지 구분해야 합니다.
초보라면 이런 공매는 피하는 게 낫습니다
공매를 처음 한다면 수익률이 조금 낮아도 구조가 단순한 물건부터 보는 게 낫습니다. 아파트나 빌라 중에서도 대항력 있는 임차인이 없고, 토지와 건물 소유가 일치하며, 현황 점유가 복잡하지 않은 물건이 좋습니다. 반대로 지분 물건, 법정지상권 가능성이 있는 토지, 유치권 주장 물건, 무허가 건축물, 농지취득자격증명이 필요한 땅은 공부를 많이 하고 들어가야 합니다.
저는 초보에게 “첫 낙찰은 돈 버는 경험보다 안 다치는 경험이 중요하다”고 자주 말합니다. 첫 물건에서 크게 물리면 다음 기회가 와도 손이 안 나갑니다. 반대로 작은 수익이라도 절차를 끝까지 밟아보면 그다음 분석이 훨씬 선명해집니다. 잔금 치르고, 점유자 만나고, 수리 견적 받고, 임대 맞추는 과정에서 책으로는 안 들어오는 감각이 생깁니다.
공매는 분명 좋은 시장입니다. 경쟁이 덜한 물건도 있고, 공공기관 매각처럼 비교적 깨끗한 물건도 있습니다. 다만 화면이 깔끔하다고 물건까지 깔끔한 건 아닙니다. 저는 지금도 입찰 버튼을 누르기 전에는 일부러 하루를 더 둡니다. 그 하루 동안 빠뜨린 임차인, 현황 차이, 비용 한 줄이 보일 때가 많았습니다. 공매에서 돈을 버는 사람은 과감한 사람이 아니라, 귀찮은 확인을 끝까지 하는 사람에 더 가깝습니다.
