북구 청풍동 부동산 경매, 4회 유찰 3.7억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4회 유찰된 청풍동 부동산은 매력적이지만, 그만큼 주의가 필요한 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 청풍동 499

광주광역시 북구 청풍동에 위치한 이 부동산은 1716.8㎡(519.3평)로, 상당히 넓은 면적을 자랑합니다. 주거지이자 상업지로 활용할 수 있는 가능성이 있는 위치로, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 접근성도 괜찮은 편이라 도심과의 연결이 용이하지만, 구체적인 교통편은 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 3,696만원이었으나, 현재 최저입찰가는 3억 7,165만원으로 감정가의 35%에 불과합니다. 인근 시세와 비교할 때, 상당한 할인율로 매력적일 수 있지만, 유찰이 4회나 된 이유를 고려하면 쉽게 뛰어들기에는 주저하게 됩니다. 예상 낙찰가를 3억 9,023만원 전후로 잡고 입찰을 준비해보는 것도 좋습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 11일 설정된 근저당권으로, 이후 권리는 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 명확히 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 순위에 따라 명도의 어려움이 예상될 수 있습니다. 더불어 제시외 건물과 기계(태양광), 식재된 수목 등이 포함되어 일괄 매각된다는 점도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 대규모 개발 또는 장기적인 투자를 염두에 둔 분들에게 적합합니다. 그러나 확실한 개발 계획이 없거나, 임차인 문제 해결이 어렵다면 상당한 리스크가 따를 수 있습니다. 예상 수익률은 대지 활용 계획에 따라 크게 변동될 수 있으며, 정확한 수익률 계산을 위해 추가적인 현장 조사와 계획 수립이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 경쟁률이 높지는 않을 것으로 예상됩니다. 4회 유찰된 만큼 관망세가 강할 테니까요. 권장 입찰가는 3억 8천만원대로 잡고, 취등록세 약 1,795만원을 포함한 총 투자금을 4억 안쪽으로 잡는 것이 바람직합니다. 그러나 명도 난이도와 이후 활용 계획을 명확히 세운 후 입찰에 참여하는 것이 안전한 전략일 것입니다.