오피스텔 경매 직접 들어가봤더니 월세보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다

입찰장에서는 오피스텔이 참 만만해 보입니다

얼마 전 법원 입찰장에서 20대 후반으로 보이는 분이 오피스텔 물건 하나를 들고 계속 계산기를 두드리고 있더군요. 감정가 1억 6천만 원, 최저가 1억 2천만 원대. 주변 월세가 보증금 1천에 65만 원 정도라며 꽤 들뜬 얼굴이었습니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 아파트보다 금액이 낮고, 상가보다 임차인 구성이 단순해 보이고, 월세도 또박또박 들어올 것 같거든요.

그런데 오피스텔은 겉으로 보이는 숫자만 믿고 들어가면 생각보다 손이 많이 갑니다. 특히 경매에서는 더 그렇습니다. 관리비, 전입 여부, 사업자 임차인, 대출 가능 금액, 부가세 이슈, 주변 공급량까지 같이 봐야 합니다. 월세 65만 원만 보고 낙찰받았는데 실제 손에 남는 돈은 20만 원대인 경우도 봤습니다.

저는 오피스텔을 나쁘게 보지는 않습니다. 다만 초보가 첫 물건으로 잡을 때는 아파트보다 쉬운 물건이라고 착각하지 않았으면 합니다. 작아 보여도 체크할 항목은 꽤 많습니다.

월세 수익률 계산, 광고 숫자 그대로 믿으면 안 됩니다

오피스텔 물건지 현장에 가보면 중개사무소 유리창에 수익률 7%, 8% 같은 문구가 붙어 있습니다. 솔직히 그런 숫자는 투자자 마음을 건드립니다. 그런데 현장에서는 그 숫자에서 하나씩 빼고 다시 계산해야 합니다.

예를 들어 낙찰가 1억 3천만 원, 취득세와 법무비, 명도비, 수리비를 합쳐 700만 원 정도 들어갔다고 치겠습니다. 총투입금은 1억 3천700만 원입니다. 월세가 보증금 1천만 원에 60만 원이면 연 720만 원입니다. 겉으로는 괜찮아 보이죠.

근데 여기서 공실 한 달만 생겨도 60만 원이 빠집니다. 관리비 체납 80만 원을 떠안는 경우도 있습니다. 도배, 장판, 에어컨 청소, 중개수수료까지 넣으면 첫해 수익률은 확 내려갑니다. 대출을 끼면 이자도 빠집니다. 요즘처럼 금리가 높게 유지되는 구간에서는 월세가 이자를 간신히 덮는 물건도 적지 않습니다.

• 월세는 실제 계약된 금액인지 확인해야 합니다.
• 주변 동일 평형의 최근 임대 사례를 봐야 합니다.
• 관리비 수준이 높은 건물은 임차인이 오래 버티지 못하는 경우가 있습니다.
• 공실 기간을 최소 1~2개월은 비용으로 잡는 편이 낫습니다.

제가 보는 기준은 단순합니다. 좋은 시나리오 말고, 조금 삐끗했을 때도 버틸 수 있는지 봅니다. 월세가 5만 원만 낮아져도 계산이 깨지는 물건이면 입찰가를 더 낮추거나 그냥 지나갑니다.

권리분석은 작다고 가볍게 보면 바로 다칩니다

오피스텔 경매에서 초보가 자주 놓치는 게 임차인입니다. 원룸처럼 보이니 단순한 주거 임차인만 있을 거라 생각하는데, 실제로는 사무실, 사업자 주소지, 단기 임대, 전입만 해놓은 사람 등 형태가 섞여 있습니다.

주거용으로 사용 중이면 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 봐야 합니다. 사업자 임차인이면 상가건물임대차보호법 적용 가능성도 따져야 합니다. 건축물대장상 업무시설이라고 해서 무조건 주거 임차인 보호가 배제되는 것도 아닙니다. 실제 사용 형태가 중요합니다.

예전에 제가 본 물건 중 하나는 매각물건명세서상 임차인 보증금이 500만 원으로 적혀 있었습니다. 처음 보는 분들은 별문제 없다고 넘길 수 있는 금액이죠. 그런데 현장에 가보니 임차인이 전입도 되어 있고 실제 거주도 하고 있었습니다. 배당에서 전액 못 받으면 낙찰자와 협의가 길어질 가능성이 컸습니다. 금액은 작아도 명도 스트레스는 작지 않습니다.

매각물건명세서만 보고 끝내지 않습니다

저는 오피스텔도 반드시 현장에 갑니다. 우편함에 이름이 있는지, 전기 계량기가 도는지, 관리사무소에서 체납 관리비가 어느 정도인지, 주변 부동산에서 실제 임대가 되는지 확인합니다. 전화 몇 통으로 끝낼 물건과 발품을 팔아야 할 물건은 다릅니다.

특히 관리비 체납은 꼭 봐야 합니다. 공용부분 체납 관리비는 낙찰자가 일부 부담하게 되는 상황이 생길 수 있습니다. 30만 원이면 웃고 넘기지만, 300만 원이면 입찰가가 달라집니다. 소형 오피스텔에서 300만 원은 한두 달 수익이 아니라 몇 개월의 순수익입니다.

대출이 된다고 수익이 나는 건 아닙니다

오피스텔은 대출 상담을 먼저 받아보면 분위기가 확 달라집니다. 아파트처럼 생각하고 낙찰가의 70% 정도 나오겠지 했다가 실제로는 그보다 낮게 잡히는 경우가 있습니다. 금융기관마다 보는 기준도 다르고, 주거용인지 업무용인지, 본인 소득이 어떤지에 따라 달라집니다.

경락잔금대출은 낙찰 후 잔금 납부 기한이 정해져 있어서 여유가 많지 않습니다. 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 적게 나오면 급하게 현금을 마련해야 합니다. 이때 카드론이나 신용대출까지 끌어오면 월세 수익형 투자가 아니라 이자 버티기 게임이 됩니다.

초보라면 입찰 전에 최소 두세 군데 금융기관이나 대출 상담사를 통해 대략적인 한도를 확인하는 게 좋습니다. 물론 상담 결과가 100% 확정은 아니지만, 아무것도 모르고 들어가는 것과는 차이가 큽니다. 낙찰가를 정할 때도 대출 가능액보다 내가 감당 가능한 현금 여력을 먼저 봐야 합니다.

• 잔금 납부 기한을 달력에 표시해 둡니다.
• 취득세와 법무비까지 포함한 필요 현금을 계산합니다.
• 공실 3개월을 버틸 현금이 있는지 봅니다.
• 대출 이자가 1%포인트 올라가도 버틸 수 있는지 계산합니다.

좋은 오피스텔은 현장에서 티가 납니다

수익형 부동산은 결국 임차인이 선택하는 상품입니다. 그래서 저는 오피스텔을 볼 때 법원 서류만큼 엘리베이터와 복도를 봅니다. 관리가 잘되는 건물은 공용부 냄새, 조명, 우편함 상태부터 다릅니다. 반대로 복도에 배달 쓰레기가 오래 방치돼 있고, 엘리베이터 게시판에 체납 안내가 반복해서 붙어 있으면 조심합니다.

입지도 중요합니다. 지하철역에서 도보 5분이라는 말도 직접 걸어보면 다릅니다. 횡단보도를 두 번 건너야 하는 5분과 평지로 바로 가는 5분은 임차인 체감이 다릅니다. 주변에 새 오피스텔 공급이 몰려 있으면 월세를 낮춰야 할 수도 있습니다. 신축이 들어오면 오래된 오피스텔은 임차인 구하기가 생각보다 빡빡해집니다.

제가 선호하는 건 화려한 로비보다 꾸준히 임대가 되는 물건입니다. 역세권이어도 공급이 과하면 피하고, 역에서 조금 떨어져도 직장 수요가 탄탄하면 검토합니다. 대학가, 산업단지, 병원 근처, 업무지구는 각각 임차인 성격이 다릅니다. 학생 수요는 방학 공실을 봐야 하고, 직장인 수요는 주차와 출퇴근 동선을 봐야 합니다.

입찰가를 낮추는 것도 실력입니다

오피스텔 경매에서 가장 어려운 건 싸게 사는 게 아니라 비싸게 사지 않는 겁니다. 입찰장 분위기에 휩쓸리면 100만 원, 200만 원 올리는 게 별거 아닌 것처럼 느껴집니다. 그런데 소형 수익형 물건에서 200만 원은 꽤 큰 금액입니다. 월 순수익 25만 원이면 8개월치입니다.

저는 입찰가를 정할 때 최대가를 종이에 써놓고 그 이상은 안 갑니다. 현장에서 경쟁자가 많아 보여도 그대로 냅니다. 떨어지면 아쉽지만, 무리해서 받은 물건은 나중에 더 오래 괴롭힙니다. 경매는 낙찰받는 게임이 아니라, 내가 감당할 수 있는 가격에 사는 과정입니다.

처음이라면 이런 오피스텔은 피하는 편이 낫습니다

초보에게 특히 말리고 싶은 물건이 있습니다. 임차관계가 복잡한 물건, 관리비 체납이 큰 물건, 주변에 미분양이나 신축 공급이 많은 물건, 건물 전체 분위기가 무너진 물건입니다. 감정가 대비 많이 떨어졌다는 이유만으로 들어가면 싸게 산 게 아니라 싸야 하는 이유를 떠안는 경우가 많습니다.

또 하나는 너무 작은 평형입니다. 전용 5평, 6평짜리는 임차인 회전이 빠르고, 조금만 낡아도 경쟁력이 떨어집니다. 물론 입지가 압도적으로 좋으면 예외가 있지만, 초보가 예외를 보고 들어가면 판단이 흔들립니다. 처음에는 설명이 쉬운 물건이 낫습니다. 권리관계 단순하고, 관리비 확인되고, 임대 수요가 눈으로 보이는 물건 말입니다.

오피스텔은 잘 고르면 현금흐름을 만들어주는 괜찮은 자산입니다. 다만 광고 수익률과 법원 최저가만 보고 들어가기엔 변수가 많습니다. 저는 아직도 오피스텔 물건을 보면 엑셀보다 먼저 현장을 갑니다. 숫자는 책상에서 맞출 수 있지만, 임차인이 살고 싶은 건물인지는 현장에서 훨씬 빨리 보입니다.