단기월세 물건 직접 굴려봤더니, 월세 25만 원 더 받는 게 전부가 아니었습니다

얼마 전 낙찰 물건을 단기월세로 돌려봤습니다

얼마 전 인천 쪽 소형 오피스텔 낙찰 물건을 단기월세로 맞춰본 적이 있습니다. 전용 7평대, 지하철 도보 8분, 주변에 병원과 산업단지가 있는 물건이었죠. 일반 월세로 내놓으면 보증금 500만 원에 월 55만 원 정도가 무난했습니다. 그런데 단기월세로는 보증금 100만 원에 월 75만 원까지 문의가 들어왔습니다.

처음 보면 좋아 보입니다. 같은 집인데 월 20만 원을 더 받으니까요. 근데 현장에서 굴려보면 계산이 그렇게 단순하지 않습니다. 단기월세는 월세를 더 받는 대신 공실, 잦은 민원, 청소, 시설 파손, 계약 관리가 같이 따라옵니다. 초보 투자자가 숫자만 보고 들어가면 생각보다 피곤한 투자 방식입니다.

저는 경매 물건을 볼 때 항상 세 가지를 같이 봅니다. 낙찰가, 빠져나갈 비용, 그리고 실제로 세입자가 들어올 이유입니다. 단기월세는 특히 세 번째가 중요합니다. 그냥 싸게 낙찰받았다고 되는 게 아니라, 짧게 살 사람이 그 동네에 계속 생겨야 합니다.

단기월세가 잘 맞는 입지는 따로 있습니다

단기월세 수요는 감정으로 만들 수 없습니다. 현장에 있어야 합니다. 병원 보호자, 공사 현장 근로자, 출장자, 인턴, 이직 준비자, 학원 수강생, 분양 입주 대기자 같은 사람들이 꾸준히 움직이는 곳이어야 합니다. 역세권이라고 다 되는 것도 아닙니다. 역은 가까운데 주변에 머물 이유가 없으면 문의가 금방 식습니다.

제가 보는 기준은 간단합니다. 반경 1km 안에 큰 병원, 산업단지, 대학교, 관공서, 대형 공사장, 업무지구 중 최소 하나는 있어야 합니다. 그리고 편의점, 빨래방, 식당, 버스 정류장이 가까워야 합니다. 단기 거주자는 동네에 익숙하지 않기 때문에 생활 동선이 불편하면 바로 다른 집을 봅니다.

일반 월세와 숫자로 비교해보면

예를 들어 낙찰가 1억 8,000만 원짜리 소형 주택이 있다고 치겠습니다. 취득세, 법무비, 이사비, 수리비까지 합쳐 초기 비용이 900만 원 더 들어갔습니다. 일반 월세는 보증금 500만 원에 월 60만 원, 단기월세는 보증금 100만 원에 월 85만 원을 받을 수 있다고 가정해보죠.

겉으로는 단기월세가 월 25만 원 유리합니다. 1년이면 300만 원 차이입니다. 그런데 1년에 두 달만 비어도 170만 원이 날아갑니다. 입퇴실 청소 5회에 50만 원, 침구와 소모품 교체 40만 원, 중개수수료나 플랫폼 비용까지 붙으면 차이가 확 줄어듭니다. 시설 파손 한 번이면 그해 추가 수익이 거의 사라질 때도 있습니다.

그래서 저는 단기월세를 볼 때 만실 기준 수익률을 믿지 않습니다. 최소 15~20% 공실을 넣고 봅니다. 월 85만 원을 받을 수 있어도 실제 계산은 월 68만~72만 원 정도로 잡는 식입니다. 이렇게 보수적으로 계산했는데도 일반 월세보다 낫다면 그때 검토할 만합니다.

계약서를 가볍게 쓰면 나중에 골치 아픕니다

단기월세라고 해서 계약이 가벼워지는 건 아닙니다. 오히려 더 꼼꼼해야 합니다. 기간이 짧고 보증금이 낮기 때문에 분쟁이 생겼을 때 임대인이 손에 쥔 담보가 적습니다. 월세 두 달 밀리고 시설까지 망가지면 보증금 100만 원으로는 턱없이 부족합니다.

주택으로 빌려주는 경우라면 전입신고, 확정일자, 대항력 문제를 우습게 보면 안 됩니다. 짧게 산다고 해도 세입자는 실제 거주자가 될 수 있고, 주택임대차보호법상 권리가 생길 수 있습니다. 특히 경매로 산 물건을 다시 임대할 때는 기존 점유자 명도와 새 임대차 시작 시점을 확실히 끊어야 합니다. 명도가 애매하게 끝난 상태에서 새 세입자를 받으면 분쟁이 두 겹으로 쌓입니다.

• 계약 기간, 입주일, 퇴거일을 날짜로 명확히 적어야 합니다.
• 관리비에 전기, 수도, 가스, 인터넷이 포함되는지 따로 받는지 구분해야 합니다.
• 실내 흡연, 반려동물, 추가 거주자, 전대 금지 조항은 문장으로 남겨야 합니다.
• 가구와 가전 상태는 사진으로 남기고 계약서에 목록을 붙이는 게 좋습니다.
• 월세 연체 시 해지 조건과 퇴거 지연 시 부담할 금액을 미리 적어둬야 합니다.

그리고 숙박처럼 운영하려는 분들이 있는데, 그건 별개의 문제입니다. 며칠 단위로 여행객을 받는 방식과 한 달 이상 거주할 사람에게 주택을 임대하는 방식은 성격이 다릅니다. 지역, 건물 용도, 영업 신고 문제까지 걸릴 수 있으니 이 부분은 대충 넘기면 안 됩니다. 벌금 한 번 맞으면 월세 몇 달치가 그대로 사라집니다.

경매 물건으로 단기월세를 할 때 더 조심할 부분

경매 투자자는 낙찰가만 보고 흥분하기 쉽습니다. 저도 초반에는 그랬습니다. 감정가보다 30% 싸게 받으면 이미 돈 번 것 같거든요. 그런데 단기월세 물건은 낙찰 이후 손이 많이 갑니다. 특히 내부 상태가 안 좋은 소형 물건은 수리비가 생각보다 빨리 커집니다.

가장 흔한 실수가 옵션 비용을 빼먹는 겁니다. 냉장고, 세탁기, 에어컨, 침대, 책상, 커튼, 전자레인지, 도어락, 인터넷 설치까지 넣으면 300만~600만 원은 금방입니다. 저가 제품으로 채우면 처음에는 싸 보이지만, 잦은 입퇴실에 금방 망가집니다. 단기월세는 세입자가 내 집처럼 오래 아껴 쓰는 구조가 아닙니다.

명도 리스크도 봐야 합니다. 점유자가 버티는 물건은 단기월세 세팅 일정이 밀립니다. 잔금 납부 후 바로 임대 수익이 나는 그림을 그렸는데 명도에 3개월 걸리면 계산이 다 깨집니다. 경락잔금대출 이자도 계속 나갑니다. 예를 들어 대출 1억 2,000만 원에 연 5%라면 월 이자만 50만 원 수준입니다. 공실 3개월이면 이자만 150만 원입니다.

초보라면 이런 단기월세는 피하는 편이 낫습니다

제가 초보에게 권하지 않는 물건이 있습니다. 첫째, 엘리베이터 없는 고층 원룸입니다. 월세는 조금 높게 받을 수 있어도 단기 거주자는 짐 이동을 싫어합니다. 둘째, 주차 민원이 잦은 다세대입니다. 셋째, 관리단이나 이웃이 단기 거주자를 싫어하는 건물입니다. 넷째, 불법 증축이나 용도 문제가 보이는 물건입니다.

또 하나는 너무 싼 동네의 초저가 물건입니다. 낙찰가가 낮아 보여도 세입자 질이 흔들리면 관리 난도가 확 올라갑니다. 보증금 50만 원, 월세 45만 원짜리 단기월세는 연체가 생기면 대응이 애매합니다. 소송까지 가기엔 금액이 작고, 그냥 넘기기엔 속이 쓰립니다. 이런 물건은 수익률표보다 현장 분위기를 먼저 봐야 합니다.

단기월세는 분명히 쓸모 있는 전략입니다. 다만 모든 경매 물건에 붙일 수 있는 만능 양념은 아닙니다. 저는 초보라면 처음부터 단기월세 수익률만 보고 낙찰가를 높게 쓰지 말라고 말합니다. 일반 월세로도 버틸 수 있는 가격에 낙찰받고, 단기 수요가 확인되면 그때 단기월세로 돌리는 쪽이 훨씬 현실적입니다. 경매는 돈을 많이 버는 게임처럼 보이지만, 실제로는 크게 다치지 않고 오래 버티는 사람이 남습니다.