입찰장 10년 다녀보니 물건경매에서 돈 잃는 사람은 첫 장부터 티가 났습니다
얼마 전 법원에서 또 비슷한 장면을 봤습니다
얼마 전 수도권 법원 입찰장에 갔는데, 초보로 보이는 분이 감정가 3억 2천만 원짜리 빌라에 꽤 공격적인 가격을 써내더군요. 겉으로 보면 괜찮은 물건이었습니다. 역세권까지 도보 8분, 전용 59㎡, 감정가 대비 최저가 2억 2천만 원대. 사진만 보면 도배만 새로 하면 바로 전세 놓을 수 있을 것처럼 보였습니다.
그런데 사건기록을 넘겨보면 분위기가 달라집니다. 선순위 임차인이 있었고, 배당요구 종기 안에 배당요구를 하지 않았습니다. 보증금은 1억 8천만 원. 대항력 있는 임차인이 그대로 남는 구조였죠. 낙찰가에 그 보증금을 더하면 실제 취득가는 이미 주변 시세를 넘어갑니다. 이런 물건경매는 싸게 받는 게 아니라 비싸게 떠안는 겁니다.
경매 초보가 가장 많이 착각하는 게 최저가입니다. 최저가가 낮아졌다고 좋은 물건이 된 건 아닙니다. 낮아진 이유가 있습니다. 유찰이 반복되는 물건은 시장이 이미 위험을 보고 지나간 경우가 많습니다. 그래서 저는 물건경매를 볼 때 감정가보다 먼저 ‘왜 남았는지’를 봅니다.
싸 보이는 물건보다 먼저 봐야 할 것
물건경매에서 처음 확인할 건 가격이 아닙니다. 권리관계, 점유자, 시세, 비용입니다. 이 네 가지가 맞아야 입찰가를 계산할 수 있습니다. 순서가 바뀌면 숫자가 그럴듯해도 판단이 흔들립니다.
권리분석은 말소기준권리 하나로 끝나지 않습니다
책이나 강의에서는 말소기준권리부터 찾으라고 합니다. 맞는 말입니다. 근데 현장에서는 거기서 멈추면 위험합니다. 등기부에 근저당권이 먼저 있고, 그 뒤에 가압류와 압류가 줄줄이 붙어 있으면 대부분 낙찰로 소멸합니다. 여기까지는 쉽습니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 대항력 있는 임차인, 유치권 주장, 법정지상권 가능성, 분묘기지권, 공유자 우선매수, 농지취득자격증명 같은 것들은 초보가 놓치기 좋습니다. 특히 주거용 물건은 전입세대 열람, 확정일자, 배당요구 여부를 같이 봐야 합니다. 임차인이 배당을 받는지, 못 받는지에 따라 낙찰자가 떠안는 돈이 생깁니다.
예전에 인천 쪽 다세대주택을 검토한 적이 있습니다. 최저가가 1억 4천만 원까지 내려왔고 주변 실거래는 2억 원 근처였습니다. 겉으로는 5천만 원 차익처럼 보였죠. 그런데 선순위 보증금 9천만 원이 남는 구조였습니다. 취득세, 명도비, 수리비까지 넣으니 실제 원가는 2억 4천만 원 가까이 나왔습니다. 저는 입찰을 접었고, 결국 다른 분이 낙찰받았습니다. 그 뒤로 몇 달 동안 점유자와 실랑이하는 걸 봤습니다. 숫자는 처음부터 답을 말하고 있었습니다.
시세조사는 부동산 앱만 보면 반쪽입니다
물건경매에서 시세를 볼 때 네이버 매물가만 보고 계산하는 분들이 많습니다. 매물가는 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 낙찰 후 팔거나 전세를 맞출 때 중요한 건 실제 거래가와 현재 경쟁 매물입니다. 특히 빌라, 오피스텔, 지방 아파트는 같은 동네라도 층, 방향, 주차, 엘리베이터 유무에 따라 가격 차이가 큽니다.
저는 보통 세 가지를 같이 봅니다. 최근 6개월 실거래가, 현재 매물 호가, 현장 중개업소 반응입니다. 실거래가가 2억 5천만 원이어도 지금 같은 구조의 매물이 2억 3천만 원에 여러 개 나와 있으면 출구 가격은 2억 3천만 원으로 잡아야 합니다. 전세도 마찬가지입니다. 호가 2억 원짜리 전세가 있다고 해서 내 물건이 바로 2억 원에 나간다는 뜻은 아닙니다.
한 번은 수원 구축 아파트를 보러 갔는데, 앱에서는 전세가율이 좋아 보였습니다. 그런데 현장 중개업소에서는 “그 동은 누수 얘기가 있어서 세입자가 잘 안 본다”고 하더군요. 실제로 관리사무소에 물어보니 몇 세대에서 배관 문제로 민원이 있었습니다. 수리비 300만 원 문제가 아니라, 세입자 맞추는 기간이 길어지는 게 문제였습니다. 경매는 하루 이틀 비워두는 동안에도 이자와 관리비가 나갑니다.
- 실거래가는 같은 단지, 같은 면적, 비슷한 층으로 좁혀서 봅니다.
- 현재 매물은 싼 매물부터 왜 싼지 확인합니다.
- 전세 물량이 많은 지역은 잔금 뒤 공실 기간을 길게 잡습니다.
- 빌라는 도로 폭, 주차, 불법건축물 여부를 현장에서 봐야 합니다.
입찰가는 수익률이 아니라 손실 가능성에서 출발합니다
초보 때는 “얼마 벌 수 있나”부터 계산합니다. 저도 그랬습니다. 그런데 오래 하다 보니 먼저 보는 건 “어디까지 틀려도 버틸 수 있나”입니다. 낙찰가를 잘못 쓰면 이후에는 되돌리기 어렵습니다. 보증금 10%를 포기하지 않는 이상 잔금을 치러야 하고, 잔금 뒤에는 명도와 수리, 매도 또는 임대가 기다립니다.
예를 들어 예상 매도가 3억 원인 물건이 있다고 해보죠. 취득세와 법무비 500만 원, 명도비 300만 원, 수리비 700만 원, 대출이자와 관리비 300만 원을 잡으면 부대비용만 1천800만 원입니다. 여기에 중개수수료와 양도세까지 생각하면 낙찰가를 2억 7천만 원에 쓰는 순간 남는 게 거의 없습니다. 그런데 입찰장에서는 경쟁심 때문에 100만 원, 300만 원씩 더 쓰게 됩니다. 그 작은 욕심이 실제로는 수익 전체를 먹습니다.
저는 입찰 전 종이에 세 숫자를 적습니다. 1순위는 보수적인 매도 가능가, 2순위는 총비용, 3순위는 절대 넘기지 않을 입찰가입니다. 현장에서 분위기가 뜨거워도 세 번째 숫자는 바꾸지 않습니다. 예전에는 몇 번 바꿨다가 후회했습니다. 낙찰 문자는 기분 좋지만, 잔금일이 다가오면 계산서가 차갑게 돌아옵니다.
명도까지 생각해야 진짜 물건경매입니다
낙찰을 받으면 끝난 것 같지만 사실 그때부터 일이 시작됩니다. 점유자가 협조적이면 다행입니다. 하지만 보증금을 못 받은 임차인, 사업장 운영 중인 임차인, 연락이 잘 안 되는 소유자가 있으면 시간과 감정이 들어갑니다. 법대로 인도명령을 진행하면 되지만, 법 절차에도 시간이 걸립니다.
제가 겪은 물건 중에는 낙찰가 1억 9천만 원짜리 상가가 있었습니다. 권리상 문제는 크지 않았는데 점유자가 장사를 하고 있었습니다. 처음에는 “한 달 안에 나가겠다”고 했지만, 막상 날짜가 오니 새 점포를 못 구했다며 미뤘습니다. 인도명령 신청, 송달, 강제집행 예고까지 가면서 두 달 넘게 걸렸습니다. 그 사이 대출이자와 관리비가 나갔고, 새 임차인을 맞추는 일정도 밀렸습니다.
명도비는 무조건 나쁜 돈이 아닙니다. 시간을 사는 비용일 때도 있습니다. 다만 처음부터 그 비용을 계산에 넣어야 합니다. 200만 원이면 될 줄 알았는데 700만 원이 필요해지는 순간, 수익률은 바로 내려갑니다. 그래서 저는 점유자 성향, 보증금 회수 가능성, 이사 여건을 입찰 전부터 봅니다. 문 앞 분위기, 우편물, 관리사무소 이야기 같은 작은 단서도 도움이 됩니다.
초보라면 이런 물건은 천천히 지나가도 됩니다
처음 물건경매를 시작하면 좋은 기회를 놓칠까 봐 조급해집니다. 그런데 경매 물건은 계속 나옵니다. 한 번 놓친 물건보다, 한 번 잘못 받은 물건이 훨씬 오래 갑니다. 특히 초보라면 권리관계가 복잡한 물건, 점유자가 여러 명인 물건, 유치권이 붙은 물건, 토지 지분만 나온 물건, 불법건축물 의심이 있는 빌라는 충분히 경험을 쌓은 뒤 보는 편이 낫습니다.
초보에게 더 맞는 건 구조가 단순한 아파트나 소형 주거용 물건입니다. 말소기준권리가 명확하고, 임차인 관계가 단순하고, 주변 실거래가 많은 물건이 공부하기 좋습니다. 수익이 조금 낮아 보여도 실수가 적은 물건이 첫 낙찰에는 더 낫습니다.
물건경매는 싸게 사는 기술처럼 보이지만, 실제로는 위험을 가격에 반영하는 일에 가깝습니다. 남들이 안 보는 흠을 내가 볼 수 있어야 하고, 내가 감당 못 할 흠이면 미련 없이 지나가야 합니다. 입찰장에서는 과감함보다 절제가 돈을 지켜줍니다. 10년 넘게 해봐도 그 감각은 아직 매번 다시 확인하게 됩니다.
