경매 입찰장에 10년 서봤더니 초보가 돈 잃는 패턴은 비슷했습니다
법원 복도에서 제일 많이 보이는 실수
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 처음 온 듯한 분이 매각물건명세서 한 장만 들고 계속 감정가와 최저가만 보고 있더군요. 저도 예전에 그랬습니다. 감정가 3억짜리가 2억1천까지 떨어지면 괜히 싸게 보입니다. 그런데 경매에서 싼 가격은 이유가 있는 경우가 많습니다.
초보 때는 낙찰가만 보입니다. 2억1천에 받으면 3천만 원 남는다고 계산합니다. 그런데 실제 현장에서는 취득세, 법무비, 이자, 명도비, 수리비, 미납관리비, 중개수수료까지 줄줄이 붙습니다. 3천만 원 남는 줄 알았던 물건이 계산기를 다시 두드리면 500만 원 남거나, 심하면 손해로 바뀝니다.
제가 초보자에게 가장 먼저 말하는 건 하나입니다. 경매는 싸게 사는 게임이 아니라, 모르는 비용을 줄이는 게임입니다. 권리분석도 결국 그 비용이 어디서 튀어나오는지 확인하는 과정입니다.
최저가만 보고 들어가면 현장에서 밀립니다
예전에 수도권 빌라 물건 하나가 있었습니다. 감정가 2억4천만 원, 2회 유찰 뒤 최저가가 1억5천만 원대까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 매력적이죠. 주변 실거래가도 2억 초반이었습니다. 그런데 임장을 가보니 골목 안쪽, 반지하 느낌이 강한 1층, 주차 문제, 누수 흔적까지 있었습니다.
더 중요한 건 점유자였습니다. 전입세대 열람상 세입자가 있었고, 확정일자도 빨랐습니다. 배당요구 여부를 확인해야 했고, 대항력 있는 임차인인지 따져야 했습니다. 이런 물건에서 보증금 인수 가능성을 놓치면 낙찰받는 순간 수천만 원이 비용으로 바뀝니다.
입찰 전에는 최소한 아래 항목은 직접 확인합니다.
- 등기부등본의 말소기준권리와 후순위 권리 관계
- 매각물건명세서의 임차인 내역과 인수되는 권리 표시
- 전입세대 열람, 확정일자, 배당요구 여부
- 현장 점유 상태와 실제 거주 흔적
- 주변 실거래가, 전세가, 매물 호가의 차이
여기서 하나라도 애매하면 입찰가를 낮추거나 그냥 보내는 게 낫습니다. 경매 물건은 매주 나옵니다. 그런데 잘못 낙찰받은 물건은 몇 달, 길면 몇 년 동안 붙잡고 있어야 합니다.
권리분석에서 한 줄 놓치면 수익이 사라집니다
권리분석은 어렵게 말하면 끝도 없습니다. 근저당, 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 전세권, 유치권까지 용어만 봐도 머리가 아픕니다. 그런데 실전에서는 순서가 중요합니다. 말소기준권리가 어디인지 잡고, 그보다 앞선 권리가 있는지 확인하는 겁니다.
예를 들어 2021년 3월 근저당이 있고, 2020년 12월 전입한 임차인이 있다면 이야기가 달라집니다. 임차인이 대항력을 갖춘 상태라면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있습니다. 반대로 근저당보다 늦게 들어온 임차인이고 배당요구도 했다면 낙찰자 인수 가능성이 낮아질 수 있습니다. 날짜 몇 개 차이가 돈 몇천만 원 차이를 만듭니다.
제가 실제로 본 사례 중에는 초보 투자자가 빌라를 낙찰받고 나서야 선순위 임차보증금 4천만 원 인수 가능성을 알게 된 경우가 있었습니다. 낙찰가는 시세보다 2천만 원 싸다고 생각했는데, 보증금을 더하면 오히려 비싸게 산 겁니다. 이런 경우는 운이 나빴던 게 아니라 확인을 덜 한 겁니다.
명도는 서류보다 사람 문제에 가깝습니다
경매를 책으로 배운 분들이 제일 가볍게 보는 게 명도입니다. 인도명령 신청하면 끝나는 줄 압니다. 물론 법적 절차는 있습니다. 잔금 납부 후 인도명령을 신청하고, 송달되고, 그래도 안 나가면 강제집행까지 갑니다. 그런데 그 사이 시간이 돈입니다.
대출 이자는 매일 붙습니다. 관리비도 쌓입니다. 내부 상태를 확인하지 못하면 수리 일정도 못 잡습니다. 매도를 하려 해도 집을 보여줄 수 없고, 임대를 놓으려 해도 사진 한 장 제대로 못 찍습니다. 명도가 늦어지면 수익률 계산표가 전부 흔들립니다.
저는 명도할 때 처음부터 싸우자는 식으로 접근하지 않습니다. 점유자 사정도 듣고, 이사 가능 날짜와 필요한 비용을 현실적으로 봅니다. 단, 약속은 반드시 문서로 남깁니다. 말로만 이달 말에 나가겠다고 한 약속은 현장에서 힘이 약합니다. 합의서, 이사확인서, 계좌이체 내역처럼 나중에 확인 가능한 흔적을 남겨야 합니다.
대출과 세금까지 넣어야 진짜 수익률이 보입니다
경락잔금대출은 물건 종류, 지역, 낙찰가, 개인 신용, 소득, 규제 여부에 따라 달라집니다. 예전처럼 낙찰가의 몇 퍼센트라고 단순하게 계산하면 위험합니다. 특히 다주택자, 법인, 비주거 물건은 조건이 확 달라질 수 있습니다.
입찰 전에 은행이나 대출상담사를 통해 대략적인 한도를 확인해야 합니다. 잔금 기한은 보통 매각허가결정 확정 후 정해진 기간 안에 맞춰야 하니, 낙찰받고 나서 대출을 알아보면 늦습니다. 보증금 10%를 넣고 낙찰받았는데 잔금이 막히면 그 보증금이 날아갈 수 있습니다.
세금도 만만치 않습니다. 취득세만 보는 분들이 많은데, 보유 중 재산세, 종합부동산세 가능성, 매도 시 양도소득세까지 같이 봐야 합니다. 단기 매도라면 세율 부담이 커질 수 있고, 수리 후 임대를 놓는다면 임대소득 관련 부분도 따져야 합니다. 경매 수익은 낙찰가와 매도가의 차이만으로 계산하면 거의 항상 부풀려집니다.
제가 초보라면 이런 물건부터 피합니다
처음부터 고난도 물건으로 실력을 키우겠다는 분들이 있습니다. 솔직히 말하면 돈 내고 수업료를 크게 치를 가능성이 높습니다. 선순위 임차인, 유치권 주장, 법정지상권, 분묘기지권, 공유지분, 특수한 가처분이 붙은 물건은 경험이 쌓인 뒤에도 조심스럽습니다.
초보라면 권리관계가 단순하고, 실거주 수요가 확인되고, 현장 상태를 어느 정도 파악할 수 있는 물건이 낫습니다. 아파트나 관리가 잘 되는 소형 주거 물건부터 보는 이유가 있습니다. 수익률이 아주 화려하진 않아도 실수할 여지가 줄어듭니다.
입찰가를 쓸 때도 욕심을 조금 덜어내야 합니다. 시세 3억, 예상 매도 2억9천, 총비용 1천5백, 목표수익 2천이면 역산해서 들어가야 합니다. 남들이 얼마를 쓸지 맞히는 게 아니라, 내가 감당할 수 있는 가격을 먼저 정해야 합니다. 입찰장 분위기에 휩쓸려 300만 원, 500만 원 더 쓰는 순간 원래 계산은 깨집니다.
10년 넘게 경매를 해보니, 오래 버티는 사람은 대박 물건을 잘 잡는 사람보다 하지 말아야 할 입찰을 잘 피하는 사람이었습니다. 싸 보이는 물건 앞에서 한 번 더 의심하고, 숫자에 비용을 끝까지 넣고, 현장 냄새가 이상하면 돌아서는 것. 그게 경매에서 생각보다 큰 실력입니다.
