낙찰받고 임대차계약서 한 장 다시 봤더니 보증금 3천이 달라진 이야기

법원 기록보다 임대차계약서가 더 무서울 때가 있습니다

얼마 전 초보 투자자 한 분이 낙찰 직전에 물건을 들고 왔습니다. 감정가 2억 4천, 최저가 1억 6천대 빌라였고 겉으로 보면 숫자가 괜찮았습니다. 그런데 임대차계약서를 보니 마음이 바로 식더군요. 전입일은 빠르고, 확정일자도 있었고, 배당요구까지 해둔 임차인이었습니다. 여기까지는 등기부와 매각물건명세서에도 나옵니다. 문제는 계약서 특약에 있었습니다. 보증금 일부를 월세 선납처럼 처리한 흔적이 있었고, 실제 점유자와 계약서상 임차인 이름도 달랐습니다.

경매에서 임대차계약서는 그냥 세입자 확인용 종이가 아닙니다. 낙찰자가 인수할 돈이 있는지, 명도가 얼마나 꼬일지, 잔금대출에서 감액이 나올지 판단하는 현장 자료입니다. 저는 권리분석할 때 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 임대차계약서 내용을 서로 맞춰봅니다. 네 장이 같은 말을 하면 마음이 편한데, 한 장이라도 딴소리를 하면 그때부터는 수익률 계산보다 사고 가능성을 먼저 봅니다.

계약서에서 제일 먼저 보는 건 보증금 숫자가 아닙니다

많은 분들이 임대차계약서를 받으면 보증금부터 봅니다. 물론 중요합니다. 5천만 원인지 1억인지에 따라 입찰가가 완전히 달라지니까요. 그런데 저는 순서를 조금 다르게 봅니다. 먼저 보는 건 계약 당사자, 주소, 점유 관계입니다. 계약서상 주소가 101호인데 실제 점유는 102호라든지, 등기부상 소유자와 임대인 이름이 다른 경우가 생각보다 있습니다.

예전에 인천 다세대 물건에서 이런 일이 있었습니다. 매각물건명세서에는 임차인 보증금 4천만 원, 배당요구 있음으로 표시되어 있었습니다. 초보 입장에서는 배당받고 나가겠지 싶죠. 그런데 현장에 가서 만난 사람은 계약서상 임차인의 동생이었습니다. 본인은 여기 산 지 3년 넘었다고 했고, 계약서는 형 이름으로 되어 있었습니다. 이런 경우 명도 때 대화가 길어집니다. 법적으로 누구에게 어떤 통지를 해야 하는지, 실제 협상 상대가 누구인지부터 헷갈립니다.

• 계약서상 임대인과 등기부상 소유자가 같은지 확인합니다.
• 계약서 주소가 등기부, 건축물대장, 실제 호수와 맞는지 봅니다.
• 임차인 이름과 전입세대열람상 세대주가 일치하는지 비교합니다.
• 계약기간, 전입일, 확정일자, 배당요구일의 앞뒤를 맞춰봅니다.

이 네 가지가 맞지 않으면 저는 입찰가를 깎는 게 아니라, 아예 들어가지 않는 쪽을 먼저 생각합니다. 싸게 낙찰받아도 명도에서 두 달, 세 달 끌리고 이사비까지 올라가면 숫자는 금방 무너집니다.

대항력 있는 임차인은 계약서 한 줄로 낙찰가가 바뀝니다

임대차계약서에서 가장 위험한 부분은 대항력입니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르고 실제 점유까지 하고 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있습니다. 여기서 확정일자와 배당요구 여부까지 같이 봐야 합니다. 초보가 자주 착각하는 게 있습니다. “배당요구 했으니까 낙찰자는 상관없다”는 생각입니다. 아닙니다. 배당에서 보증금을 전액 못 받으면 남은 금액을 낙찰자가 인수하는 구조가 나올 수 있습니다.

예를 들어 보증금 8천만 원짜리 임차인이 있고, 예상 배당액이 5천만 원이라면 나머지 3천만 원이 문제 됩니다. 낙찰가가 1억 5천만 원이라도 실제 취득비용은 1억 8천만 원처럼 봐야 하는 상황이 생깁니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비까지 붙으면 처음 계산한 수익률은 의미가 없어집니다.

제가 예전에 놓칠 뻔한 물건도 비슷했습니다. 계약서에는 보증금 6천만 원, 월세 30만 원이라고 되어 있었는데 특약에 “전세 전환 시 기존 지급분을 보증금으로 인정한다”는 문구가 있었습니다. 임차인은 실제 보증금이 8천만 원이라고 주장했고, 임대인은 6천만 원이라고 말했습니다. 법원 서류에는 6천만 원으로 보였지만 현장에서는 분쟁 냄새가 났습니다. 저는 그 물건을 포기했습니다. 나중에 낙찰받은 분이 명도에 꽤 오래 걸렸다는 얘기를 들었습니다.

특약은 작은 글씨지만 현장에서는 큰돈이 됩니다

임대차계약서 특약란은 대충 넘기면 안 됩니다. 특히 경매 물건에서는 일반 매매보다 특약이 더 민감합니다. 보일러 수리비를 누가 부담하는지 같은 생활 특약도 있지만, 보증금 증액, 무상거주, 전대차, 관리비 체납, 원상복구 같은 내용이 섞여 있으면 낙찰자 입장에서는 골치 아파집니다.

특약에 “임차인은 소유권 변동과 관계없이 계약기간까지 거주한다”는 식의 문구가 적힌 계약서를 본 적도 있습니다. 그 문구 하나만으로 낙찰자가 무조건 묶이는 건 아닙니다. 경매에서는 법률상 대항력과 인수 여부가 기준입니다. 하지만 현장에서 임차인은 그 문구를 들고 나와 버팁니다. 그러면 대화가 길어지고, 내용증명 보내고, 인도명령 신청하고, 강제집행 일정 잡는 흐름으로 갈 수 있습니다. 시간은 돈입니다.

• 보증금 증액 특약이 있는지 봅니다.
• 전대나 동거인 관련 문구가 있는지 확인합니다.
• 관리비, 수선비, 원상복구 부담이 어떻게 적혔는지 봅니다.
• 임차인의 권리 주장 근거가 될 만한 문장이 있는지 체크합니다.

솔직히 특약이 복잡한 물건은 초보에게 맞지 않습니다. 수익률이 20%처럼 보여도 실제로는 스트레스 비용이 빠져 있습니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 안 물릴 물건을 고르는 일이 먼저입니다.

계약서가 없을 때 더 조심해야 합니다

가끔 임대차계약서가 법원 기록에 제대로 안 나오는 물건이 있습니다. 현황조사서에는 임차인 진술만 있고, 계약서 사본은 없거나 보증금이 불명확한 경우입니다. 이런 물건을 보면 어떤 분들은 “자료가 없으니 인수할 것도 없겠네”라고 말합니다. 저는 반대로 봅니다. 자료가 없으면 위험을 숫자로 계산하기 어렵습니다.

현장에 가서 문을 두드려보고, 관리사무소에 체납 여부를 묻고, 주변 중개업소에서 실제 임대 시세를 확인해야 합니다. 비슷한 면적 전세가가 1억인데 법원 기록상 보증금이 3천만 원으로만 적혀 있다면 의심해야 합니다. 가족 간 계약, 허위 임차인, 가장임차인도 문제지만, 반대로 실제 임차인의 권리가 기록보다 클 수도 있습니다.

저는 초보라면 계약서가 명확하지 않은 물건에 큰돈을 넣지 말라고 말합니다. 입찰장에서는 경쟁자가 적어 보이고, 최저가도 매력적입니다. 그런데 낙찰 후에는 혼자 싸워야 합니다. 법원 직원이 대신 명도해주지 않고, 은행이 권리관계를 대신 책임져주지도 않습니다.

입찰 전에 임대차계약서를 이렇게 맞춰봅니다

제가 실제로 쓰는 방식은 단순합니다. 종이에 네 줄을 그어놓고 날짜를 적습니다. 말소기준권리일, 임차인 전입일, 확정일자, 배당요구일입니다. 그다음 보증금과 월세, 점유자, 특약을 옆에 씁니다. 복잡한 표가 아니어도 됩니다. 날짜 순서만 제대로 보여도 위험한 물건은 대부분 티가 납니다.

예를 들어 근저당 설정일이 2021년 5월 10일인데 임차인 전입일이 2020년 12월 3일이면 바로 경계합니다. 반대로 임차인 전입일이 근저당보다 늦고 배당요구도 정상적으로 되어 있다면 인수 위험은 줄어듭니다. 다만 소액임차인 최우선변제, 배당 순위, 지역별 보증금 기준은 별도로 확인해야 합니다. 이 기준은 시기와 지역에 따라 달라지니 오래된 블로그 글만 믿고 계산하면 안 됩니다.

또 하나 보는 게 경락잔금대출입니다. 은행은 임차인 인수 가능성이 있거나 명도 리스크가 큰 물건을 싫어합니다. 감정가 대비 낙찰가가 낮아도 임차인 보증금 인수 가능성이 있으면 대출 한도가 줄 수 있습니다. 입찰보증금 10% 넣고 낙찰받았는데 잔금에서 막히면 그때는 웃을 일이 아닙니다.

임대차계약서는 경매에서 가장 현실적인 문서입니다. 등기부가 권리의 뼈대라면, 임대차계약서는 사람이 어떻게 살고 있고 어떤 돈이 얽혀 있는지 보여줍니다. 저는 지금도 좋은 물건을 찾았다고 느낄수록 계약서를 더 천천히 봅니다. 욕심이 앞설 때 한 줄을 놓치기 쉽고, 경매장에서 비싼 수업료는 보통 그런 순간에 나옵니다.