유방동 부동산 경매, 3회 유찰 1.5억

한줄 요약

3회 유찰로 파격적인 가격이지만, 농지전용허가와 관련된 리스크를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 처인구 유방동 912-5

경기도 용인시 처인구 유방동에 위치한 이 물건은 총 면적 641.0㎡(약 193.9평)로, 현재는 주거나지 상태로 방치되어 있습니다. 주변은 농지와 임야가 많아 다소 한적한 편이며, 대중교통보다는 차량 접근성이 중요할 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 4억 5,175만원에서 시작해 현재 최저입찰가는 1억 5,495만원으로, 감정가 대비 66% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교하면 매우 저렴하지만, 유찰 사유를 꼭 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 6,269만원으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 7월 4일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 자세히 확인이 필요합니다. 농지전용허가를 득하고 공사 중 방치된 상태라 유치권이나 법정지상권 문제가 발생할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 농지취득자격증명을 제출해야 하므로 관련 리스크를 감안해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 다만 농지전용허가 관련 문제와 임차인 현황을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 예상 수익률은 다소 불확실하지만, 주거지로 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 용인시의 개발 계획이나 교통 인프라 개선 계획을 확인하는 것이 좋습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 농지취득자격증명 제출 등 복잡한 절차가 걸림돌이 될 수 있습니다. 권장 입찰가는 약 1억 6,000만원으로 설정하고, 취등록세 약 748만원을 포함한 총 투자금은 1억 7,000만원 내외로 예상됩니다. 신중한 접근이 필요합니다.