화성 송동 상가 경매, 3회 유찰 2억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 크게 떨어졌지만, 임차인 문제로 인한 리스크가 큽니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄대로5길 15, 4층4069호 (송동,더샵동탄센텀폴리스1단지그랑파사쥬)

이번에 소개할 물건은 경기도 화성시 동탄대로5길 15에 위치한 더샵동탄센텀폴리스1단지그랑파사쥬의 상가입니다. 면적은 정확히 명시되어 있지 않지만, 4층 4069호로 상가 일부로 사용되고 있습니다. 이 지역은 동탄신도시 내 상업지구로, 교통이 편리하고 상권이 활발한 곳입니다. 다만, 해당 물건이 병원 일부로 사용 중이라는 점이 독특합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 8,600만 원이지만 현재 최저입찰가는 2억 99만 원으로, 감정가의 34% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 예상 낙찰가는 약 2억 1,104만 원으로 추정됩니다. 최저가가 낮아진 만큼 투자 매력은 커졌지만, 그만큼 리스크도 존재합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 3일 설정된 근저당권입니다. 문제는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다는 점입니다. 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 이 부분은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 항상 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 임차인 문제만 해결된다면 수익률은 매력적일 수 있습니다. 주변 상권이 좋은 편이라 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 임대차 관계가 복잡할 수 있어 명도에 시간이 걸릴 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 예상 수익률은 연 5% 이상으로 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 1,500만 원을 제안합니다. 취등록세 약 970만 원을 포함한 총 투자금은 약 2억 2,070만 원이 될 것으로 보입니다. 입찰 시 임차인 문제를 해결할 수 있는지에 대한 명확한 계획이 필요합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.