안심전세 믿고 계약했다가 경매까지 가본 집의 진짜 이야기

안심이라는 말이 붙으면 사람이 방심합니다

얼마 전 상담 온 세입자가 계약서를 꺼내놓고 첫마디를 이렇게 했습니다. 안심전세 앱에서 봤고, 보증보험도 가능하다고 해서 괜찮은 줄 알았다고요. 그런데 그 집은 이미 선순위 근저당이 꽤 있었고, 집주인은 비슷한 빌라를 여러 채 굴리던 사람이었습니다. 결국 보증금 2억 3천만 원짜리 전세가 경매 사건으로 넘어왔습니다.

저는 경매장에서 이런 물건을 많이 봤습니다. 등기부만 보면 대충 위험한 냄새가 납니다. 근데 세입자 입장에서는 다릅니다. 공인중개사가 괜찮다고 하고, 앱에서 위험 신호가 크지 않아 보이고, 보증보험 가입 얘기까지 나오면 마음이 놓입니다. 문제는 그 안심이 법적으로 내 돈을 100% 지켜준다는 뜻은 아니라는 겁니다.

안심전세라는 말은 보통 두 가지로 섞여 쓰입니다. 하나는 HUG 전세보증금반환보증 같은 보증상품이고, 다른 하나는 안심전세 앱처럼 시세와 위험 정보를 확인하는 도구입니다. 둘 다 필요합니다. 하지만 둘 중 어느 것도 현장 확인과 권리분석을 대신하지는 못합니다.

안심전세 앱에서 괜찮아 보여도 등기부는 따로 봐야 합니다

초보 세입자들이 제일 많이 놓치는 게 등기부 순서입니다. 전세는 금액보다 순위가 먼저입니다. 내가 전입신고와 확정일자를 받기 전에 근저당, 가압류, 압류가 있으면 그 사람들이 먼저 돈을 가져갈 수 있습니다. 경매에서는 인정사정이 별로 없습니다. 배당표가 차갑게 계산합니다.

예를 들어 빌라 시세가 3억 원이라고 해보겠습니다. 선순위 근저당 채권최고액이 1억 8천만 원, 내 전세보증금이 1억 7천만 원이면 숫자만 더해도 3억 5천만 원입니다. 실제 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 떨어지는 경우가 많습니다. 2억 4천만 원에 낙찰되면 비용 빼고 선순위부터 나갑니다. 후순위 세입자는 보증금을 다 못 받을 수 있습니다.

안심전세 앱의 시세는 참고자료입니다. 특히 신축 빌라, 다세대, 거래가 드문 동네는 시세가 예쁘게 보일 때가 있습니다. 매매 실거래가가 몇 건 없고, 분양가와 전세가가 거의 붙어 있는 집은 더 조심해야 합니다. 제가 현장에서 보는 위험한 전세는 보통 전세가율이 80%를 넘기고, 심한 경우 90% 이상까지 올라갑니다. 이런 집은 가격이 10%만 밀려도 세입자가 먼저 다칩니다.

보증보험 가능하다는 말도 끝까지 확인해야 합니다

중개 현장에서 자주 나오는 말이 있습니다. 이 집은 보증보험 됩니다. 이 말만 듣고 계약금부터 넣는 분들이 있는데, 솔직히 저는 말립니다. 가능할 것 같다는 말과 실제 가입 승인은 다릅니다. 보증기관 심사에서 임대인, 주택가격, 선순위채권, 전세계약 조건, 전입 요건 같은 항목이 걸리면 가입이 막힐 수 있습니다.

더 무서운 건 계약 후에야 문제가 보이는 경우입니다. 특약 없이 계약금을 넣었는데 보증보험이 안 된다고 나오면, 그때부터 협상력이 세입자 쪽에 없습니다. 임대인이 계약금 못 돌려준다고 버티면 민사로 가야 하고, 시간과 비용이 들어갑니다. 그래서 저는 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약금을 즉시 반환한다는 취지의 특약을 꼭 넣으라고 말합니다.

계약 전에 최소한 이 정도는 확인해야 합니다

• 등기부등본 갑구와 을구를 계약 당일 다시 확인
• 선순위 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합산
• 최근 실거래가와 주변 전세 실거래가를 따로 비교
• 임대인이 법인인지, 다주택자인지, 신축 분양업자와 연결됐는지 확인
• 보증보험 가입 조건을 중개사 말이 아니라 기관 기준으로 확인
• 전입신고, 확정일자, 점유 가능일이 잔금일과 맞는지 확인

여기서 하나라도 애매하면 싸다고 들어가면 안 됩니다. 전세는 월세보다 덜 내는 것처럼 보여도, 실제로는 내 목돈을 집주인에게 빌려주는 구조입니다. 2억 원을 빌려주면서 상대 신용과 담보를 대충 보는 사람은 없습니다.

경매로 넘어가면 안심이라는 말은 힘이 약해집니다

경매 사건으로 넘어온 전세 물건을 보면 세입자들이 제일 많이 하는 말이 있습니다. 나는 몰랐다는 말입니다. 근데 법원은 몰랐다는 사정을 크게 봐주지 않습니다. 대항력, 우선변제권, 배당요구, 점유 상태, 전입일자, 확정일자 같은 요건이 숫자와 날짜로 움직입니다.

예전에 본 수도권 빌라 물건은 감정가가 2억 6천만 원이었고, 세입자 보증금이 2억 1천만 원이었습니다. 겉으로 보면 보증금보다 감정가가 높으니 괜찮아 보였습니다. 그런데 선순위 근저당 채권최고액이 9천만 원 있었고, 낙찰가는 1억 9천만 원대까지 내려갔습니다. 세입자는 일부만 배당받고 나머지는 임대인에게 따로 청구해야 하는 상황이 됐습니다. 임대인이 이미 돈이 없으면 그 청구권은 종이처럼 가벼워집니다.

안심전세를 이용한다면 저는 순서를 이렇게 잡습니다. 먼저 집 자체를 의심하고, 그다음 등기부를 보고, 그다음 시세를 보고, 마지막에 보증보험을 봅니다. 보증보험이 된다고 위험한 집이 좋은 집으로 바뀌는 건 아닙니다. 위험한 집에 에어백 하나 다는 정도로 보는 게 맞습니다.

초보라면 피하는 게 실력인 물건이 있습니다

경매 투자도 그렇고 전세계약도 그렇습니다. 초보가 돈을 지키는 첫 기술은 좋은 물건을 맞히는 게 아니라 위험한 물건을 거르는 겁니다. 특히 신축 빌라 전세가 매매가와 거의 붙어 있거나, 집주인이 여러 채를 동시에 보유하고 있거나, 잔금일 전에 소유권 이전이 예정되어 있거나, 대출 말소 조건이 말로만 되어 있는 집은 피하는 쪽이 낫습니다.

중개사가 괜찮다고 말할 수는 있습니다. 임대인도 문제없다고 말할 수 있습니다. 하지만 내 보증금이 묶였을 때 법원에 같이 가주는 사람은 거의 없습니다. 입찰장에서 배당표 보고 울먹이는 세입자를 여러 번 봤습니다. 그 장면을 한 번 보면 안심이라는 단어를 쉽게 믿기 어렵습니다.

안심전세는 잘 쓰면 좋은 도구입니다. 다만 도구는 도구일 뿐입니다. 계약 전 하루 이틀 더 확인하는 게 귀찮아서 1억, 2억짜리 리스크를 떠안는 건 너무 비싼 선택입니다. 저는 전세를 구하는 분들에게 늘 같은 말을 합니다. 마음에 드는 집일수록 숫자를 더 차갑게 보라고요. 집은 따뜻해야 하지만, 계약서는 차갑게 봐야 돈을 지킵니다.