제주아파트매매 물건 따라가 봤더니, 바다 조망보다 먼저 봐야 할 것들
입찰장보다 매매 현장에서 더 많이 속는다
얼마 전 제주시 쪽 아파트를 보러 갔는데, 중개사 첫마디가 “바다 보입니다”였다. 실제로 창문을 열어보니 바다가 아주 조금 보였다. 손톱만큼 보이는 조망인데 호가에는 꽤 두껍게 붙어 있었다. 제주아파트매매를 처음 보는 분들이 여기서 많이 흔들린다. 육지에서 내려와 한두 번 둘러보고, 여행 때 좋았던 기억이 섞이면 숫자가 흐려진다.
경매를 오래 하다 보면 매매 물건도 비슷하게 본다. 예쁜 집인지보다 빠져나갈 수 있는 집인지 먼저 본다. 내가 4억에 사서 3년 뒤 4억 5천에 팔 수 있느냐보다, 급할 때 3억 8천에라도 팔릴 물건인지가 더 중요하다. 부동산은 수익보다 유동성이 먼저다. 특히 제주는 더 그렇다. 수요가 동네마다 아주 다르고, 외지인 선호와 실거주 수요가 엇갈리는 곳이 많다.
제주아파트매매, 같은 제주시라도 가격 논리가 다르다
제주 아파트를 볼 때 제주시라고 한 덩어리로 보면 안 된다. 노형, 연동처럼 생활 인프라가 이미 갖춰진 곳과 외곽 신축 단지는 매수층이 다르다. 서귀포도 마찬가지다. 혁신도시, 중문, 구도심, 영어교육도시 인근은 움직이는 이유가 각각 다르다.
예를 들어 전용 84㎡ 기준으로 두 물건이 모두 5억 전후라고 치자. 하나는 학교, 병원, 마트, 버스 동선이 가까운 구축이고, 다른 하나는 새 아파트지만 차량 없이는 생활이 불편한 단지다. 초보자는 새 아파트에 눈이 간다. 그런데 실제 매도할 때는 실거주자가 매일 쓰는 동선이 가격을 받쳐준다. 제주에서는 차가 필수라고 하지만, 그래도 생활권 차이는 분명히 가격에 반영된다.
내가 현장에서 보는 기준은 단순하다. 낮에 한 번, 밤에 한 번 간다. 비 오는 날 가능하면 다시 간다. 제주 특성상 바람, 습기, 주차, 배수 문제가 생각보다 크다. 분양 홍보물이나 매물 사진에는 이런 게 안 나온다. 경매 물건 보러 다닐 때도 같은 방식으로 봤다. 햇빛 좋을 때만 본 집은 늘 실수가 생긴다.
호가 말고 거래 가능한 가격을 봐야 한다
제주아파트매매에서 제일 조심할 게 호가 착시다. 매도인은 대개 “옆 단지가 얼마에 나왔다”고 말한다. 그런데 나온 가격과 팔린 가격은 다르다. 경매에서도 감정가를 믿고 들어가면 다친다. 매매도 비슷하다. 호가는 희망이고, 실거래는 시장의 답이다.
내가 초보에게 권하는 방식은 최근 실거래가를 6개월, 1년 단위로 나눠 보는 것이다. 같은 평형이라도 층, 향, 동 위치, 수리 상태를 따로 봐야 한다. 전용 84㎡가 4억 8천에 거래됐다고 해서 내 물건도 4억 8천짜리는 아니다. 저층, 북향, 주차 불편, 내부 노후가 있으면 2천만 원에서 5천만 원 차이는 금방 난다.
그리고 매수 전에는 꼭 역으로 계산한다. 취득세, 중개보수, 법무비, 이사비, 수리비를 넣고 보는 것이다. 4억 5천만 원짜리 아파트를 샀는데 취득세와 부대비용, 가벼운 수리까지 2천만 원이 더 들어가면 실제 출발선은 4억 7천만 원이다. 나중에 4억 8천에 팔아도 남는 게 거의 없다. 숫자는 매수할 때 이미 절반이 결정된다.
내가 현장에서 보는 체크 항목
- 최근 실거래가와 현재 호가 차이가 5% 이상 벌어졌는지
- 같은 단지 안에서 급매가 몇 개나 쌓였는지
- 전세가율이 지나치게 낮아 실수요가 약한 단지인지
- 주차 대수, 엘리베이터 대기, 누수 흔적이 있는지
- 외지인 선호만 있고 지역 실거주 수요가 약한 곳인지
바다 조망보다 관리비와 수선 이력이 오래 간다
제주에서 바다 조망은 분명 매력 있다. 나도 처음엔 흔들렸다. 그런데 실전에서는 조망보다 관리 상태가 오래 간다. 바닷가와 가까울수록 염분, 습기, 외벽 관리 문제가 따라온다. 창호, 난간, 실외기, 지하주차장 상태를 대충 보면 안 된다.
특히 구축 아파트는 장기수선충당금과 관리비를 확인해야 한다. 월 관리비가 생각보다 높으면 임차인도 싫어하고 매수자도 망설인다. 제주 생활비가 만만치 않은데 관리비까지 높으면 체감 부담이 커진다. 매매가가 싸 보이는 물건 중에는 이런 비용이 숨어 있는 경우가 있다.
경매에서 낙찰받은 뒤 명도보다 더 피곤했던 게 누수와 하자였다. 사람은 협상이라도 되는데, 물 새는 집은 돈으로만 해결된다. 제주아파트매매도 똑같다. 도배 새로 했다고 좋은 집이 아니다. 베란다 천장, 욕실 문틀, 창틀 실리콘, 아랫집 누수 민원 여부를 봐야 한다. 가능하면 관리사무소에 최근 공사 이력도 물어보는 게 좋다.
대출 가능액보다 버틸 수 있는 기간을 계산한다
매수 상담을 하다 보면 “대출이 얼마까지 나오나요”를 먼저 묻는 분이 많다. 물론 중요하다. 그런데 나는 “몇 개월 버틸 수 있나요”를 더 먼저 묻는다. 제주아파트매매는 매수 후 바로 가격이 움직이지 않을 수 있다. 외지인 수요가 줄면 거래가 얇아지고, 거래가 얇은 시장에서는 내가 원하는 가격에 팔기가 어렵다.
예를 들어 대출 2억 5천만 원을 끼고 매수했는데 금리와 관리비, 보유세, 기타 비용까지 월 130만 원이 나간다고 치자. 1년이면 1,560만 원이다. 가격이 2천만 원 올라도 실제로는 버틴 비용을 빼야 한다. 반대로 가격이 안 오르면 심리적으로 급해진다. 부동산에서 급한 사람은 협상력이 없다.
실거주라면 통근, 학교, 병원, 생활비를 같이 봐야 한다. 투자라면 임대 수요와 공실 기간을 보수적으로 잡아야 한다. 제주라고 해서 한 달 만에 세입자가 다 들어오는 건 아니다. 인기 생활권과 아닌 곳의 차이가 크다. 월세 수익률만 보고 들어갔다가 공실 두세 달 맞으면 계산이 바로 틀어진다.
초보라면 욕심나는 물건보다 설명 가능한 물건을 잡는다
내가 초보에게 늘 말하는 기준이 있다. 내가 왜 이 집을 사는지 세 문장으로 설명이 안 되면 아직 사면 안 된다. “싸 보여서”, “제주라서”, “언젠가 오를 것 같아서”는 설명이 아니다. 생활권, 실거래, 임대 수요, 비용, 매도 전략까지 말이 돼야 한다.
제주아파트매매는 낭만을 빼고 보면 오히려 판단이 쉬워진다. 바다와 여행 기분은 잠깐이고, 대출 이자는 매달 빠져나간다. 집은 결국 누군가 살기 편해야 하고, 팔 때 다음 매수자가 납득해야 한다. 나는 화려한 물건보다 흠이 적고 숫자가 맞는 물건을 더 좋아한다.
현장에서 오래 버틴 투자자들은 큰돈을 한 번에 벌어서 살아남은 게 아니다. 안 들어가야 할 물건을 피해서 살아남았다. 제주 아파트도 똑같다. 마음이 급할수록 등기, 실거래, 관리비, 하자, 대출, 세금 순서로 차분히 밟아야 한다. 좋은 물건은 놓쳐도 다시 오지만, 나쁜 물건은 잡는 순간부터 매달 내 통장을 보고 버틴다.
