남구 신정동 부동산 경매, 신건 12억

한줄 요약

신건으로 나온 이 물건, 투자의 매력은 있지만 권리분석이 핵심입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 신정동 719-17

울산 남구 신정동에 위치한 이 부동산은 165.3㎡(약 50평) 규모로, 상업용과 주거용이 혼합된 형태입니다. 1층과 2층은 소매점, 3층과 4층은 주거용 단독주택으로 구성되어 있습니다. 울산의 중심지에 가까워 교통과 생활 인프라가 우수한 점이 장점입니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 12억 412만원으로, 최저입찰가도 동일합니다. 첫 매각이라 할인은 없지만, 인근 시세를 고려하면 합리적일 수 있습니다. 인근 주거 및 상업용 부동산 시세 대비 약 28% 저렴한 수준으로, 예상 낙찰가는 12억 6,433만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 1월 25일 설정된 근저당권으로, 이를 기준으로 후순위 권리는 인수되지 않습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 이슈도 없지만, 일괄매각 조건이므로 층별 사용목적에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 최대 매력은 신건이라는 점과 중심지에 위치해 있다는 점입니다. 하지만 상업용과 주거용이 혼합된 형태라 임대 수익률 분석이 까다로울 수 있습니다. 예상 수익률은 연 5.2% 정도로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 상업시설 운영이 부진할 경우 수익률이 떨어질 가능성도 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 신건의 경우 평균 수준일 것으로 예상되지만, 지역 인프라의 매력으로 인해 다소 높은 경쟁률도 각오해야 합니다. 권장 입찰가는 12억 5,000만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 5,815만원을 포함한 총 투자금은 13억 1,815만원으로 예상됩니다. 입찰 시에는 층별 용도와 임차인 현황을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하겠습니다.