양산 물금읍 상가 경매, 9회 유찰 1.3억

한줄 요약

9회 유찰된 양산 물금읍 상가, 최저가 1.3억으로 대폭 할인된 경매 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-140호 (라피에스타양산)

경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177에 위치한 라피에스타양산의 상가입니다. 이 상가는 1층 1-140호로, 현재 ANDZ 남성복 판매점과 같은 공간을 사용 중입니다. 단순히 위치만 보면 증산역과 인접한 입지로, 유동 인구가 많고 접근성이 좋습니다. 하지만, 내부 경계벽면이나 바닥면 경계선 없이 인접 호수와 일체로 사용되고 있다는 특이점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 가격이 이 물건의 가장 큰 매력 포인트입니다. 감정가 11억 5,000만원에서 9회 유찰되며 최저가가 1억 3,529만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 11% 수준으로, 인근 상가 시세와 비교하면 파격적인 할인입니다. 예상 낙찰가는 1억 4,206만원 전후로, 취등록세 약 653만원 포함해 총 투자금은 1.5억 정도 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 13일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 내부 공유 상태로 인해 명도에 난점이 있을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 명도 과정에서의 불확실성은 존재합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 호재는 위치와 가격입니다. 증산역 인근의 상가로, 향후 개발 가능성과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인접 호수와 공유 중인 공간이기 때문에 독립적인 운영이 어려울 수 있다는 점이 리스크입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.5% 정도로, 투자 가치가 충분히 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 정도로 유찰된 물건은 관심을 가지는 입찰자가 많지 않을 것 같습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 1억 4천만원 초반대가 적당하다고 봅니다. 최종 입찰가를 설정할 때는 명도 리스크를 감안해야 하며, 내부 구조 문제로 인한 운영상의 어려움을 충분히 고려해야 합니다.