대전 중구 오피스텔 경매, 4회 유찰 8천만

한줄 요약

4회 유찰된 저렴한 경매물건이지만, 건물 하자 문제로 신중한 접근 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 대종로35번길 40, 3층301호

대전광역시 중구 대종로35번길에 위치한 오피스텔입니다. 해당 물건은 3층 301호로, 면적 정보가 없다는 점이 아쉽지만, 주변은 상업지역이라 생활 인프라는 잘 갖춰져 있을 가능성이 높습니다. 교통 접근성도 무난할 것으로 예상되지만, 자세한 위치 정보 없이 판단하기엔 다소 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,400만원으로 시작했지만, 현재 최저 입찰가는 8,036만원으로 49%까지 할인된 상태입니다. 4회나 유찰되면서 가격이 많이 떨어졌습니다. 인근 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때, 이 물건은 대략 50% 이상 저렴하게 나와 있습니다. 예상 낙찰가는 8,437만원 전후로 생각됩니다. 하지만 가격이 낮다고 무작정 뛰어들기엔 리스크가 존재합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 9일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 가장 큰 문제는 건물이 기울어졌다는 하자로 인해 2025년 3월 31일 매각허가결정이 취소된 전례가 있다는 점입니다. 이 점이 입찰자들로 하여금 주저하게 만드는 주요 요인입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 건물 하자가 가장 큰 악재입니다. 하지만, 가격이 크게 떨어진 만큼 리스크를 감수할 여력이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 만약 건물 하자가 수리 가능한 수준이라면, 저렴하게 매입 후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 리스크를 감안할 때 일반적인 경우보다 높아야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 하지만 명도 과정에서의 난이도를 고려해야 합니다. 권장 입찰가는 8,400만원 정도로 잡고, 취등록세 약 388만원을 포함해 총 투자금액을 산정해야 합니다. 하자 문제를 해결할 수 있는지 확실히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 중요합니다.