세종 연서면 임야 경매, 7회 유찰 12억

한줄 요약

7회 유찰된 세종 연서면 임야, 감정가 대비 66% 할인된 상태지만 권리관계 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 연서면 신대리 307-5

세종특별자치시 연서면 신대리 307-5에 위치한 대규모 임야입니다. 면적은 약 12,135㎡로, 약 3,670.8평에 달하는 넓은 토지입니다. 이 지역은 일부가 도로로 이용 중이고, 다른 일부는 건축신고를 득하고 토목공사가 진행 중인 상태입니다. 주변 환경을 살펴보면, 세종시의 개발 여파로 인해 향후 가치 상승 가능성이 있지만, 현재로서는 교통이 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 35억 9,678만원으로 시작했으나, 7회 유찰을 거쳐 최저입찰가는 12억 3,369만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준으로, 거의 66%가 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교해보면 상당한 할인율이지만, 12억 9,538만원 전후의 낙찰가를 예상하며 신중한 입찰이 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 8일과 2023년 5월 23일 설정된 근저당입니다. 주의할 점은 목록1~4는 임야이나 일부 도로로 사용 중이며, 목록3과 4는 건축신고 후 토목공사가 진행 중이라는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권 및 법정지상권 가능성에 대해 철저한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 7회 유찰된 이유는 권리관계의 복잡함과 개발 계획의 불확실성 때문일 가능성이 큽니다. 하지만 세종시의 발전 가능성을 고려할 때 장기적 투자 관점에서는 긍정적인 측면도 있습니다. 예상 수익률을 고려할 때, 취등록세 약 5,958만원을 포함하여 총 투자금이 12억 9,538만원을 넘어가지 않도록 해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 예상보다 높은 경쟁률을 보일 수도 있습니다. 왜냐하면 가격이 많이 내려갔기 때문입니다. 그러나 권리 분석이 필수적이며, 권장 입찰가는 감정가 대비 36% 수준인 12억 9,538만원을 넘지 않도록 하는 것이 안전합니다. 입찰 전 철저한 조사가 필요하며, 명도 난이도도 고려해야 합니다.