주택매매 계약서에 도장 찍기 전, 경매 투자자가 직접 확인하는 것들

얼마 전 매수 상담에서 또 같은 장면을 봤습니다

얼마 전 지인이 아파트 주택매매 계약을 앞두고 계약서를 보내왔습니다. 가격은 시세보다 2천만 원 정도 싸 보였고, 중개사도 “이 정도면 바로 잡아야 한다”고 했다고 하더군요. 그런데 등기부를 열어보니 근저당이 두 건, 가압류가 한 건 붙어 있었습니다. 매도인은 잔금일에 다 말소된다고 했고, 중개사도 문제없다고 했습니다. 말은 맞을 수 있습니다. 다만 저는 이런 물건을 볼 때 “말소된다”는 말보다 “어떤 돈으로, 어느 순서로, 누가 확인하고, 안 되면 계약금은 어떻게 돌려받는지”를 먼저 봅니다.

경매 현장에서 오래 굴러보면 주택매매도 결국 권리관계 싸움이라는 걸 알게 됩니다. 일반 매매라고 안전한 게 아닙니다. 경매는 위험이 밖으로 드러나 있고, 일반 매매는 위험이 계약서 안쪽에 숨어 있는 경우가 많습니다. 초보 매수자가 제일 많이 다치는 지점이 바로 여기입니다.

싸게 나온 집은 이유부터 봐야 합니다

주택매매에서 시세보다 싼 집을 보면 누구나 마음이 급해집니다. 특히 같은 단지에서 최근 실거래가가 5억 2천만 원인데 4억 9천만 원에 나온 집이면, 3천만 원 번 것 같은 기분이 듭니다. 근데 현장에서는 그 3천만 원이 할인인지, 위험수당인지 따져봐야 합니다.

제가 보는 순서는 단순합니다. 먼저 국토교통부 실거래가를 보고, 같은 동·같은 평형·비슷한 층의 거래를 따집니다. 그다음 네이버 매물 가격을 봅니다. 여기서 중요한 건 호가와 실거래가를 섞지 않는 겁니다. 5억 5천에 올라와 있다고 그 집 가치가 5억 5천은 아닙니다. 실제 찍힌 가격이 기준이고, 호가는 매도인의 희망사항에 가깝습니다.

그다음 현장에 갑니다. 낮에도 가고, 가능하면 밤에도 갑니다. 지하주차장 냄새, 엘리베이터 관리 상태, 복도 적치물, 주변 소음, 학원가 동선, 버스 정류장까지의 체감 거리까지 봅니다. 숫자는 괜찮은데 막상 가보면 왜 안 팔리는지 보이는 집이 있습니다. 북향인데 앞동에 막혀 하루 종일 어둡거나, 단지 입구에서 집까지 경사가 심하거나, 누수 흔적이 천장 한쪽에 남아 있는 식입니다.

등기부는 세 장만 보면 된다는 말, 반은 맞고 반은 위험합니다

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구를 봅니다. 이건 기본입니다. 그런데 기본만 보고 안심하면 곤란합니다. 표제부에서는 건물 구조와 면적, 대지권을 봅니다. 갑구에서는 소유자와 가압류, 압류, 가처분 같은 소유권 관련 문제를 봅니다. 을구에서는 근저당, 전세권, 지상권 같은 담보나 사용 권리를 봅니다.

실전에서는 등기부를 한 번만 보면 안 됩니다. 계약 전, 중도금 전, 잔금 당일 최소 세 번 봅니다. 제가 예전에 본 사례 중에 계약 당시에는 깨끗했는데 잔금 며칠 전에 매도인 채권자가 가압류를 걸어버린 건이 있었습니다. 매수자는 “계약할 때 문제없었다”고 말했지만, 잔금 치르기 전 등기 상태가 바뀌면 이야기가 복잡해집니다.

특히 매도인의 대출이 많은 집은 잔금 흐름을 숫자로 맞춰봐야 합니다. 예를 들어 매매가 4억 8천만 원, 근저당 채권최고액 3억 6천만 원, 실제 대출잔액 3억 원이라고 합시다. 매수인 대출금과 자기자본으로 잔금일에 매도인 대출을 먼저 갚고, 은행 말소 서류를 받아 소유권 이전과 동시에 처리해야 합니다. 이 과정이 느슨하면 잔금은 나갔는데 말소가 지연되는 찜찜한 상황이 생깁니다.

계약서 특약은 예의 문구가 아니라 방패입니다

초보 매수자들이 계약서 특약을 너무 얌전하게 씁니다. “현 시설 상태에서 계약한다” 같은 문구만 덜렁 들어가 있고, 정작 중요한 내용은 빠져 있습니다. 저는 주택매매 계약에서 특약을 꽤 집요하게 봅니다. 감정 상할까 봐 못 넣겠다는 분도 있는데, 큰돈 오가는 계약에서 애매함을 남기는 게 더 무섭습니다.

• 잔금일 기준 등기부상 매수인 권리를 제한하는 권리는 매도인 책임으로 말소한다.
• 근저당, 압류, 가압류 등 말소가 되지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다.
• 관리비, 장기수선충당금, 공과금은 잔금일을 기준으로 정산한다.
• 누수, 중대한 하자, 불법 구조변경이 확인될 경우 책임 범위와 처리 방법을 별도로 합의한다.
• 임차인이 있는 경우 보증금, 전입일, 확정일자, 실제 점유자를 매도인이 확인해 고지한다.

물론 특약을 많이 넣는다고 무조건 안전한 건 아닙니다. 하지만 나중에 다툼이 생겼을 때 계약서에 남은 문장이 기준이 됩니다. 경매 권리분석에서도 종이 한 줄이 돈을 가르듯, 일반 주택매매에서도 특약 한 줄이 계약금을 지켜주는 경우가 있습니다.

실거주 집과 투자용 집은 보는 눈이 달라야 합니다

실거주 목적이면 생활 만족도가 중요합니다. 출퇴근, 학교, 병원, 장보기, 주차, 층간소음 가능성까지 봐야 합니다. 투자용이면 더 냉정해야 합니다. 내가 좋아하는 집이 아니라 남이 돈 내고 들어올 집인지 봐야 합니다. 월세 수요가 있는지, 전세가율이 어느 정도인지, 향후 공급 물량이 많은지 확인해야 합니다.

예를 들어 매매가 3억 5천만 원, 전세 시세 2억 7천만 원짜리 빌라가 있다고 해보죠. 겉으로는 갭이 8천만 원이라 괜찮아 보입니다. 그런데 주변에 신축 오피스텔과 도시형생활주택 입주가 1년 안에 800세대 예정이라면 전세가가 버틸지 봐야 합니다. 전세가 2천만 원만 빠져도 투자금이 늘고, 대출 이자까지 겹치면 버티는 힘이 약한 사람은 흔들립니다.

경매 투자자 입장에서 보면, 일반 매매도 결국 출구가 보여야 들어갑니다. 내가 팔고 싶을 때 팔릴 물건인지, 임차인을 구할 수 있는지, 보유세와 중개수수료, 취득세를 넣고도 숫자가 맞는지 계산해야 합니다. 수익률 계산에서 세금과 수리비를 빼먹으면 장부상 수익만 남고 통장에는 별로 남지 않습니다.

잔금 당일에 긴장이 풀리면 사고가 납니다

계약이 끝났다고 마음 놓기엔 이릅니다. 잔금 당일이 진짜입니다. 아침에 등기부를 다시 떼고, 대출 실행 시간과 법무사 도착 시간, 매도인 대출 상환 계좌, 말소 서류, 열쇠 인도, 관리비 정산까지 한 번에 맞아야 합니다. 저는 잔금일에는 전화로만 확인하지 않습니다. 가능한 한 문자나 서류로 남깁니다.

집 상태도 봐야 합니다. 계약 때 있던 시스템에어컨이 빠져 있거나, 붙박이장이 철거돼 있거나, 보일러가 고장 난 채 넘어오는 일도 있습니다. “원래 그랬다”는 말이 나오기 전에 계약 당시 사진을 찍어두면 훨씬 수월합니다. 비싼 집일수록 이런 사소한 확인이 더 중요합니다.

주택매매는 겉으로 보면 단순합니다. 집 보고, 가격 맞추고, 계약하고, 잔금 치르면 끝나는 것처럼 보입니다. 그런데 현장에서 돈을 잃는 사람들은 대부분 어려운 이론을 몰라서가 아니라 기본 확인을 대충 넘겨서 다칩니다. 싸게 사는 것보다 먼저 해야 할 일은 안전하게 사는 겁니다. 저는 아직도 계약서 앞에서는 조금 예민해집니다. 그 예민함이 몇천만 원짜리 실수를 막아준 적이 많았거든요.