꼬마빌딩매매 직접 따라가봤더니 숫자보다 냄새가 먼저 보였습니다

임장 가서 제일 먼저 본 건 수익률이 아니었습니다

얼마 전 지인이 꼬마빌딩매매 물건 하나를 같이 봐달라고 해서 서울 외곽 상권을 다녀왔습니다. 매도 자료에는 연 4.8% 수익률, 대지 62평, 연면적 148평, 보증금 2억 4천, 월세 680만 원이라고 적혀 있었습니다. 숫자만 보면 나쁘지 않아 보였죠. 그런데 현장에 서자마자 느낌이 달랐습니다. 1층 카페는 불이 켜져 있었지만 손님이 없었고, 2층 사무실은 간판만 남아 있었습니다. 3층 주택 출입문 앞에는 우편물이 쌓여 있었고요.

초보 투자자는 보통 엑셀부터 봅니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 근데 경매든 일반매매든 건물은 엑셀 안에만 있지 않습니다. 임차인이 실제로 영업을 하는지, 월세를 제때 내는지, 건물 하자가 숨어 있는지, 옆 건물 신축 때문에 채광이 죽었는지, 이런 게 돈을 갉아먹습니다. 꼬마빌딩은 아파트처럼 같은 평형 실거래가로 딱 떨어지지 않습니다. 같은 골목에서도 코너냐, 이면이냐, 주차가 되느냐에 따라 가격이 10억씩 흔들립니다.

매도 자료의 월세를 그대로 믿으면 위험합니다

꼬마빌딩매매에서 가장 많이 보는 숫자가 월세입니다. 매매가 25억, 보증금 2억, 월세 700만 원이면 대충 수익률이 3%대 후반으로 보입니다. 그런데 여기서 관리비, 공실, 수선비, 대출이자, 세금이 빠져 있습니다. 특히 매도인이 제시하는 월세표에는 공실 예정, 연체, 특약이 잘 안 보입니다.

제가 예전에 본 물건 중에 매매가 18억짜리 4층 건물이 있었습니다. 자료에는 월세 520만 원이라고 되어 있었는데 임대차계약서를 뜯어보니 1층 임차인은 6개월 뒤 퇴거 예정, 2층은 3개월 연체, 4층 주택은 소유자 가족이 무상 사용 중이었습니다. 실제 안정 월세는 300만 원대 초반이었죠. 이걸 모르고 70% 대출을 끼면 첫해부터 현금흐름이 막힙니다.

제가 확인하는 임대 수입 체크 순서

• 임대차계약서 원본과 사업자등록 상태를 같이 봅니다.
• 최근 12개월 입금 내역을 요청합니다. 계약서보다 통장 입금이 더 솔직합니다.
• 보증금이 실제로 남아 있는지, 반환 재원이 있는지 확인합니다.
• 렌트프리, 월세 감액, 시설비 상계 같은 특약을 봅니다.
• 상가 임차인의 업종이 그 자리에서 버틸 수 있는지 현장에서 봅니다.

솔직히 매도인이 나쁜 마음을 먹지 않아도 자료는 예쁘게 포장됩니다. 중개사도 거래가 성사되어야 수수료를 받습니다. 그래서 투자자는 불편한 질문을 해야 합니다. 월세표 한 장 보고 ‘괜찮네’ 하는 순간, 이미 매도인 쪽 프레임 안으로 들어간 겁니다.

대출은 많이 나오는 게 좋은 게 아닙니다

요즘 꼬마빌딩매매 상담을 하다 보면 대출 가능 금액부터 묻는 분들이 많습니다. 이해는 됩니다. 20억짜리 건물에 자기돈 6억으로 들어갈 수 있다면 매력적으로 보이니까요. 하지만 대출은 지렛대이면서 동시에 압박입니다. 월세가 600만 원인데 이자가 500만 원이면 남는 돈이 거의 없습니다. 거기에 재산세, 종합부동산세 가능성, 화재보험, 승강기 관리비, 누수 수리비가 붙습니다.

제가 보는 기준은 단순합니다. 금리가 1%포인트 올라가도 버틸 수 있는지, 6개월 공실이 나도 잔금과 이자를 낼 수 있는지, 큰 수선비 2천만 원이 갑자기 나와도 흔들리지 않는지 봅니다. 건물은 매수한 날부터 돈을 요구합니다. 옥상 방수, 외벽 크랙, 정화조, 배관, 전기 용량, 소방 설비. 이런 항목은 매수 전에는 작아 보이는데 소유권 넘어오면 전부 내 지갑에서 나갑니다.

경매 현장에서도 비슷합니다. 감정가보다 싸게 받았다고 좋아했는데 불법 증축 철거, 체납 관리비, 유치권 다툼, 명도 비용까지 붙으면 일반매매보다 더 비싸지는 경우가 있습니다. 꼬마빌딩은 낙찰가나 매매가만 보면 안 됩니다. 취득세, 중개보수, 법무비, 리모델링 비용, 공실 기간 이자까지 넣은 총투입금으로 봐야 합니다.

건물보다 땅과 골목을 봐야 합니다

꼬마빌딩매매에서 건물 외관이 깨끗하면 마음이 흔들립니다. 페인트 새로 칠하고 간판 정돈해두면 그럴듯해 보입니다. 그런데 10년 넘게 현장을 다니다 보니 건물보다 땅과 골목이 더 오래 갑니다. 건물은 고치면 되지만 입지는 쉽게 못 바꿉니다.

제가 현장에서 보는 건 유동인구 숫자만이 아닙니다. 사람들이 왜 그 골목을 지나가는지 봅니다. 지하철역에서 집으로 가는 길인지, 점심 장사가 되는 업무지인지, 밤 장사만 되는 상권인지, 배달 업종만 남은 곳인지 봅니다. 같은 유동인구라도 소비로 이어지는 길과 그냥 지나치는 길은 다릅니다.

또 하나는 주차입니다. 꼬마빌딩 매수자들이 의외로 주차를 가볍게 봅니다. 그런데 병원, 학원, 사무실, 미용실 같은 임차인은 주차 한두 대 차이로 월세를 다르게 봅니다. 건물 앞 1대가 합법 주차인지, 도로 점용인지, 이웃과 분쟁이 있는지도 확인해야 합니다. 나중에 민원이 들어오면 그때부터 임차인 만족도와 월세 유지력이 같이 흔들립니다.

초보가 피하는 게 나은 물건

• 공실이 많은데 매도인이 막연히 ‘채우면 된다’고 말하는 건물
• 위반건축물 표시가 있는데 원상복구 비용 산정이 안 된 건물
• 임차인 매출이 꺾이는 업종으로만 구성된 건물
• 대출 이자보다 월세 여유분이 너무 얇은 건물
• 누수 흔적이 있는데 원인 확인이 안 된 건물

특히 위반건축물은 초보가 만만하게 보면 안 됩니다. 옥탑 방 하나, 뒤쪽 샌드위치패널 창고 하나가 나중에 대출, 임대, 매각 때 발목을 잡습니다. 건축물대장과 현황이 다른지 꼭 맞춰봐야 합니다.

싸게 사는 것보다 버틸 수 있게 사는 게 먼저입니다

꼬마빌딩은 잘 사면 재미가 있습니다. 월세가 들어오고, 상권이 좋아지고, 용적률 여지가 있으면 자산 가치도 움직입니다. 하지만 초보가 처음부터 개발 호재, 리모델링 차익, 단기 매각만 보고 들어가면 버티기 어렵습니다. 시장은 내 계획표대로 움직이지 않습니다. 매수하자마자 금리가 오를 수 있고, 임차인이 나갈 수 있고, 옆 건물 공사로 1층 매출이 줄 수도 있습니다.

저라면 첫 꼬마빌딩매매는 화려한 물건보다 설명이 쉬운 물건을 고르겠습니다. 임차관계가 단순하고, 건축물대장이 깨끗하고, 큰 수선 이슈가 없고, 주변 실거래와 임대료 비교가 되는 물건이 낫습니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 리스크가 눈에 보이는 건물이 초보에게는 더 좋습니다.

현장에서 오래 버틴 투자자들은 대박 이야기보다 손실을 피한 이야기를 더 많이 합니다. 저도 그렇습니다. 1년에 한두 건 좋은 물건을 잡는 것보다, 이상한 물건을 열 건 피하는 능력이 먼저입니다. 꼬마빌딩은 사는 순간부터 사업입니다. 건물주라는 말은 듣기 좋지만 실제로는 임대관리자, 시설관리자, 자금관리자를 동시에 하는 일에 가깝습니다. 그래서 저는 숫자가 조금 예뻐 보이는 물건보다, 밤에 잠을 덜 설치게 만드는 물건에 더 높은 점수를 줍니다.