전세계약서 쓰기 전 등기부부터 다시 봤더니 보이던 전세사기 신호들

얼마 전 지인 동생이 전셋집 계약 직전에 연락을 해왔습니다. 집은 깨끗하고, 중개사는 급매 전세라며 빨리 잡아야 한다고 했고, 보증금은 주변보다 3천만 원쯤 낮았습니다. 그런데 등기부를 열어보니 근저당이 이미 꽤 있었고, 집주인은 매매가와 거의 같은 돈을 전세보증금으로 받으려는 구조였습니다. 현장에서 많이 본 위험한 냄새였습니다.

싸게 나온 전세가 제일 먼저 의심받는 이유

전세사기예방에서 제일 먼저 볼 건 가격입니다. 이상하게 싼 물건은 이유가 있습니다. 시세 3억 2천만 원짜리 빌라에 전세 2억 9천만 원이면 겉으로는 괜찮아 보여도, 실제 매매 가능한 가격이 2억 6천만 원이면 이미 보증금이 집값을 넘어선 겁니다. 경매로 넘어가면 감정가대로 팔린다는 보장도 없습니다.

제가 경매 입찰장에서 본 빌라 물건 중에는 감정가 2억 8천만 원, 전세보증금 2억 6천만 원짜리가 있었습니다. 초보 눈에는 보증금이 감정가보다 낮으니 안전해 보입니다. 그런데 2회 유찰 뒤 최저가가 1억 7천만 원대로 내려갔고, 선순위 임차인 보증금 때문에 아무도 손을 대지 않았습니다. 전세 세입자 입장에서는 이게 가장 무서운 그림입니다.

• 주변 실거래가보다 전세가가 지나치게 높거나 낮은지 본다
• 빌라나 오피스텔은 호가가 아니라 실제 거래가를 기준으로 본다
• 전세가율이 높으면 보증보험 가능 여부를 계약 전 확인한다
• 신축 빌라는 분양가, 매매가, 전세가가 따로 노는 경우가 많다

등기부 한 장에서 먼저 봐야 할 것

등기부등본은 계약 당일에만 보는 서류가 아닙니다. 마음에 드는 집이 있으면 가계약금 넣기 전에 한 번, 계약서 쓰는 날 한 번, 잔금 치르기 직전에 한 번 더 봐야 합니다. 근데 실제 현장에서는 첫 장만 보고 넘어가는 사람이 많습니다. 표제부, 갑구, 을구를 다 봐야 합니다.

갑구에서는 소유자와 압류를 본다

갑구에는 소유권 관련 내용이 나옵니다. 계약 상대가 등기부상 소유자인지, 최근에 매매가 있었는지, 가압류나 압류가 들어와 있는지 확인해야 합니다. 특히 계약 직전에 소유자가 바뀐 집은 조심해야 합니다. 갭투자자가 여러 채를 돌려 사는 과정일 수 있고, 바지 임대인이 끼어 있는 경우도 있습니다.

을구에서는 근저당과 채권최고액을 본다

을구에는 근저당권이 나옵니다. 여기서 많은 분들이 대출 원금만 생각하는데, 등기부에는 보통 채권최고액이 찍힙니다. 은행 대출 1억이면 채권최고액은 1억 2천만 원이나 1억 3천만 원으로 잡히는 경우가 많습니다. 내 보증금보다 먼저 배당받는 돈이라고 생각하고 계산해야 합니다.

예를 들어 집값을 보수적으로 3억 원으로 보는데 근저당 채권최고액이 1억 5천만 원, 내 전세보증금이 1억 8천만 원이면 숫자가 이미 맞지 않습니다. 경매로 2억 4천만 원에 팔리면 선순위 채권 빼고 남는 돈이 부족합니다. 이런 물건은 중개사가 괜찮다고 말해도 저는 계약하지 않습니다.

전입신고와 확정일자는 늦으면 의미가 약해진다

전세계약을 하면 전입신고와 확정일자를 바로 챙겨야 합니다. 대항력은 주택 인도와 전입신고가 맞물려야 하고, 우선변제권은 확정일자까지 있어야 힘이 생깁니다. 말은 쉬운데, 실제 사고는 잔금일 전후 몇 시간 차이에서 터지기도 합니다.

잔금 치른 날 오후에 전입신고를 미루고, 다음 날 처리하려다가 그 사이 근저당이 먼저 들어오는 사례가 있습니다. 요즘은 온라인으로 처리할 수 있는 부분도 많지만, 시스템 가능 여부와 시간은 미리 확인해야 합니다. 저는 세입자에게 잔금일 오전 등기부를 다시 떼고, 잔금 송금 직후 전입신고와 확정일자를 바로 처리하라고 말합니다.

• 잔금 직전 등기부를 새로 발급한다
• 계약서상 주소와 실제 전입 주소가 정확히 맞는지 본다
• 전입신고와 확정일자를 잔금일에 바로 처리한다
• 다가구주택은 내 순위뿐 아니라 다른 세입자 보증금까지 확인한다

보증보험이 안 되는 집은 이유를 끝까지 물어야 한다

전세보증금반환보증은 만능 방패는 아닙니다. 그래도 가입이 거절되는 집이라면 이유를 반드시 봐야 합니다. 집값 대비 보증금이 너무 높거나, 선순위 채권이 많거나, 임대인 신용과 권리관계에 문제가 있을 수 있습니다. 계약하고 나서 알아보면 늦습니다.

가끔 임대인이 이렇게 말합니다. “우리 집은 다들 그냥 살았어요.” 이 말에 안심하면 안 됩니다. 예전 세입자가 무사히 나갔다고 이번에도 안전한 건 아닙니다. 전세사기는 보통 마지막 세입자에게 터집니다. 앞 사람들은 돌려막기로 빠져나가고, 뒤에 들어온 사람이 막힌 물건을 떠안는 구조가 많습니다.

계약서 특약도 써야 합니다. 잔금일까지 새로운 근저당, 압류, 가압류 등 권리 변동이 생기면 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환한다는 문구가 필요합니다. 임대인이 세금 체납이 없다는 자료를 제공하고, 보증보험 가입에 협조한다는 내용도 넣는 게 좋습니다. 특약 한 줄이 모든 사고를 막지는 못하지만, 최소한 위험한 임대인을 걸러내는 장치가 됩니다.

중개사를 믿되, 숫자는 직접 확인해야 한다

중개사가 있다고 해서 책임이 모두 해결되는 건 아닙니다. 공인중개사가 설명의무를 지더라도, 사고가 난 뒤 보증금 전액을 바로 돌려받는 구조는 아닙니다. 소송, 배상, 보험 처리까지 가면 시간이 길어지고 마음이 먼저 무너집니다. 그래서 계약 전 확인이 훨씬 싸게 먹힙니다.

저는 전세 물건을 볼 때 최소 세 가지 숫자를 직접 맞춰봅니다. 보수적인 매매가, 선순위 채권액, 내 보증금입니다. 여기에 체납세금 가능성, 다른 임차인 보증금, 보증보험 가입 가능 여부를 더합니다. 이 계산을 했을 때 돈이 모자라 보이면 집이 아무리 마음에 들어도 접습니다.

전세사기예방은 특별한 비법보다 귀찮은 확인을 빼먹지 않는 쪽에 가깝습니다. 등기부 새로 떼는 돈 몇 천 원, 보증보험 가능 여부 확인하는 시간, 특약 문구를 두고 임대인과 불편하게 말하는 순간이 나중의 몇 년을 지켜줍니다. 좋은 집을 잡는 것보다 위험한 집을 피하는 감각이 먼저입니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 수익보다 손실을 먼저 봅니다.