점포매매 물건 직접 따라가 봤더니, 권리금보다 무서운 건 따로 있었습니다
상가 앞 유동인구만 보고 들어가면 위험합니다
얼마 전 지인이 점포매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 역에서 걸어서 4분, 1층 코너 자리, 보증금 3,000만 원에 월세 230만 원, 시설권리금 4,500만 원이라고 했습니다. 사진만 보면 꽤 괜찮았습니다. 간판도 잘 보이고, 내부 인테리어도 새로 한 지 2년이 안 돼 보였습니다.
그런데 저는 이런 물건을 볼 때 제일 먼저 매출표보다 임대차계약서를 봅니다. 장사가 잘돼 보이는 점포도 계약 조건이 틀어져 있으면 매수자가 손해를 그대로 떠안습니다. 특히 점포매매는 부동산을 사는 게 아니라 ‘영업권과 시설, 임차 지위’를 넘겨받는 경우가 많아서 더 조심해야 합니다.
현장에서 초보들이 자주 하는 실수가 있습니다. 사람이 많이 지나간다, 인테리어가 깨끗하다, 기존 사장이 바빠 보인다. 이 세 가지로 마음을 거의 정해버립니다. 사실 장사는 그렇게 단순하지 않습니다. 같은 골목에서도 오른쪽 점포와 왼쪽 점포 매출이 2배씩 차이 납니다. 횡단보도 위치, 버스정류장 방향, 배달 동선, 주차 가능 여부가 생각보다 큽니다.
권리금 4,500만 원, 정말 받을 만한 금액인지 따져봤습니다
그 지인 물건은 커피와 간단한 디저트를 파는 12평 점포였습니다. 기존 점주는 월매출이 2,400만 원 정도 나온다고 했습니다. 얼핏 들으면 괜찮아 보입니다. 그런데 카드매출 자료를 12개월치로 달라고 하니 바로 분위기가 달라졌습니다. 최근 3개월 자료만 보여주겠다고 하더군요.
저는 이런 경우 일단 의심합니다. 장사가 진짜 꾸준하면 1년치를 숨길 이유가 별로 없습니다. 계절 장사인지, 주변 공사 때문에 반짝 오른 건지, 배달 플랫폼 광고비를 과하게 태운 매출인지 봐야 합니다. 실제로 자료를 받아 보니 3개월 평균 매출은 2,350만 원이었지만, 작년 같은 기간은 1,600만 원대였습니다. 최근 근처 학원 오픈 효과가 있었던 겁니다.
점포매매에서 권리금은 감정가처럼 딱 떨어지지 않습니다. 그래도 대충 계산하는 기준은 있어야 합니다. 저는 보통 다음 항목을 따로 봅니다.
- 시설권리금: 인테리어, 주방기기, 냉난방기, 집기류의 실제 잔존가치
- 영업권리금: 순이익이 안정적으로 유지되는지 여부
- 바닥권리금: 입지 자체가 가진 희소성
- 계약 리스크: 임대차 기간, 월세 인상 가능성, 업종 제한
이 점포는 시설은 나쁘지 않았지만 냉장 쇼케이스와 에스프레소 머신 상태가 애매했습니다. 새 제품 기준으로 1,200만 원이라고 주장했지만, 중고 시세로 보면 400만~500만 원 선이었습니다. 인테리어도 매수자 취향에 맞지 않으면 철거비가 됩니다. 솔직히 시설권리금 4,500만 원 중 절반 이상은 거품으로 보였습니다.
임대인 동의 없으면 점포매매 계약서는 종이 한 장입니다
점포매매를 할 때 초보가 가장 크게 놓치는 부분이 임대인입니다. 기존 점주와 권리금 계약을 했다고 끝나는 게 아닙니다. 새로 들어갈 사람이 임대인과 임대차계약을 체결해야 진짜 시작입니다. 그런데 임대인이 월세를 올리거나, 보증금을 올리거나, 아예 다른 업종을 원한다고 하면 문제가 생깁니다.
제가 예전에 본 사례 중에는 권리금 7,000만 원을 주고 음식점을 넘겨받기로 한 사람이 있었습니다. 계약금 700만 원을 보냈고, 인테리어 업체까지 불렀습니다. 그런데 건물주가 새 임차인에게 월세를 기존 280만 원에서 380만 원으로 올리겠다고 했습니다. 매수자는 당황했고, 기존 점주는 “그건 건물주와 이야기할 문제”라고 빠졌습니다. 결국 계약금 반환 문제로 몇 달을 끌었습니다.
점포매매 계약서에는 최소한 이런 조건이 들어가야 합니다. 임대인과 신규 임대차계약이 체결되지 않으면 계약을 해제하고 지급한 금액을 반환한다는 문구가 필요합니다. 기존 점주의 말만 믿고 계약금을 넣는 순간, 협상력이 확 줄어듭니다.
계약 전에 꼭 확인한 항목
- 현재 임대차계약 만료일과 갱신 가능성
- 보증금, 월세, 관리비, 부가세 별도 여부
- 권리금 회수기회 보호 대상인지 여부
- 건축물대장상 용도와 실제 영업 업종 일치 여부
- 전기 용량, 가스, 배수, 환기 시설 상태
특히 음식점, 카페, 미용실, 세탁소 같은 업종은 시설 문제가 곧 돈입니다. 전기 증설이 안 되는 건물도 있고, 배수 문제 때문에 영업 허가가 막히는 경우도 있습니다. 점포 안이 예뻐 보여도 천장 위 배관이나 후면 배기구에서 비용이 터집니다.
매출보다 순이익, 순이익보다 버틸 수 있는 구조가 먼저입니다
점포매매 상담을 하다 보면 “월매출이 얼마냐”는 질문을 제일 많이 합니다. 그런데 저는 월매출보다 고정비를 먼저 봅니다. 매출 3,000만 원짜리 점포가 매출 1,800만 원짜리 점포보다 무조건 좋은 게 아닙니다. 재료비, 인건비, 배달 수수료, 광고비, 월세를 빼고 남는 돈이 진짜입니다.
예를 들어 월매출 2,400만 원인 카페라고 해도 재료비 35%, 인건비 500만 원, 월세와 관리비 270만 원, 배달앱 수수료와 광고비 180만 원, 기타 비용 150만 원을 빼면 실제 남는 돈은 생각보다 작습니다. 사장이 하루 10시간씩 직접 서서 월 300만~400만 원 남는 구조라면, 그건 투자라기보다 본인 일자리를 사는 것에 가깝습니다.
물론 직접 운영할 생각이라면 나쁘지 않을 수 있습니다. 다만 그 경우에도 권리금을 너무 많이 주면 회수 기간이 길어집니다. 순이익이 월 350만 원인데 권리금으로 5,000만 원을 넣으면 단순 계산으로 14개월이 넘습니다. 그런데 장사는 늘 같은 매출이 아닙니다. 비수기, 경쟁점 오픈, 직원 퇴사, 임대료 인상까지 감안하면 체감 회수 기간은 더 길어집니다.
제가 본 그 점포는 결국 포기했습니다
지인에게는 그 물건을 잡지 말자고 했습니다. 이유는 단순했습니다. 권리금은 높고, 임대차 조건은 확정되지 않았고, 최근 매출 상승의 원인이 점포 자체 경쟁력인지 주변 환경 덕분인지 분명하지 않았습니다. 무엇보다 점주가 12개월 매출자료와 매입자료 공개를 계속 피했습니다. 이 정도면 싸게 사도 찝찝한 물건입니다.
점포매매는 잘 잡으면 창업 시간을 줄여줍니다. 이미 손님이 있고, 시설이 갖춰져 있고, 상권 흐름도 어느 정도 검증돼 있으니까요. 그런데 반대로 말하면 남이 빠져나가려는 이유도 같이 사는 겁니다. 장사가 잘되는데 왜 파는지, 권리금을 빨리 회수할 수 있는지, 임대인이 새 임차인을 받아줄지, 이 세 가지는 끝까지 물고 늘어져야 합니다.
저는 경매 물건을 볼 때도 숫자보다 빠진 조건을 더 무서워합니다. 점포매매도 같습니다. 좋아 보이는 조건보다 확인되지 않은 부분이 돈을 잡아먹습니다. 권리금 몇 백만 원 깎는 것보다, 들어가지 말아야 할 점포를 거르는 눈이 훨씬 비쌉니다.
