전세 계약서 쓰기 전 등기부를 세 번 봤더니 보인 전세사기예방의 진짜 이야기
등기부 한 장 때문에 계약을 멈춘 적이 있습니다
얼마 전 지인 동생이 전세집을 구한다며 등기부등본을 보내왔습니다. 보증금은 2억 4천만 원, 주변 시세보다 1천만 원 정도 싸고 집도 깨끗하다더군요. 중개사는 “집주인 대출도 별로 없고 문제 없다”고 말했다고 했습니다. 그런데 등기부를 보니 근저당권 채권최고액이 1억 8천만 원 잡혀 있었습니다. 집값을 넉넉히 3억 2천만 원으로 봐도 전세보증금까지 합치면 이미 꽉 찬 물건이었습니다.
저는 바로 계약하지 말라고 했습니다. 이런 물건은 당장 문제 없어 보여도, 집주인이 돈줄 막히는 순간 세입자가 제일 늦게 움직이게 됩니다. 경매장에 오래 있다 보면 이런 사건을 자주 봅니다. 낙찰가가 시세보다 낮게 형성되고, 선순위 권리와 배당 순서에서 밀리면 보증금 전액을 못 받는 경우가 생깁니다. 전세사기예방은 어려운 법률 지식을 외우는 것보다, 계약 전에 위험 신호를 몇 개라도 끊어내는 일이 먼저입니다.
싸다는 말보다 먼저 봐야 할 숫자
전세 물건을 볼 때 제일 위험한 말이 “시세보다 싸다”입니다. 싸면 이유가 있습니다. 물론 급하게 세입자를 구해야 해서 낮춘 정상 물건도 있습니다. 하지만 초보자는 정상 할인과 위험 할인을 구분하기 어렵습니다. 그래서 숫자로 봐야 합니다.
예를 들어 빌라 매매 시세가 2억 7천만 원인데 전세보증금이 2억 4천만 원이면 겉으로는 3천만 원 여유가 있어 보입니다. 그런데 실제 경매로 넘어가면 감정가가 시세보다 낮게 잡히거나, 낙찰가율이 70~80%까지 내려갈 수 있습니다. 여기에 선순위 근저당, 체납 세금, 임차권, 압류가 끼면 보증금 회수 가능성은 더 흔들립니다.
- 전세보증금이 매매가의 80%를 넘는지 확인
- 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합쳐 매매가를 넘는지 계산
- 최근 실거래가와 현재 매물 호가를 따로 비교
- 같은 건물 안 다른 호실 전세가와 매매가 확인
특히 신축 빌라는 조심해야 합니다. 분양가, 감정가, 호가가 서로 다르게 움직이는 경우가 많습니다. “감정가가 높으니 괜찮다”는 말만 믿으면 안 됩니다. 경매에서는 감정가보다 실제 낙찰가가 중요합니다. 세입자 입장에서는 내가 빠져나올 때 돈이 돌아오느냐가 전부입니다.
등기부등본은 계약 당일에도 다시 봐야 합니다
등기부등본은 한 번 떼고 끝내는 서류가 아닙니다. 저는 매수할 때도, 임차인 입장에서 조언할 때도 최소 세 번 봅니다. 집 보러 가기 전, 계약서 쓰기 직전, 잔금 치르기 직전입니다. 이유는 단순합니다. 권리는 하루 사이에도 들어올 수 있습니다.
등기부에서 먼저 볼 곳은 갑구와 을구입니다. 갑구에는 소유권 관련 내용이 나오고, 을구에는 근저당 같은 담보권이 나옵니다. 갑구에 압류, 가압류, 가처분이 보이면 일단 멈춰야 합니다. 을구에 근저당이 있다면 금액과 설정일을 봐야 합니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 보통 110~130% 정도 높게 잡힙니다. 그래서 “대출은 1억밖에 없다”는 말보다 등기부에 적힌 채권최고액을 기준으로 보는 게 낫습니다.
계약서에는 말소 조건도 분명히 넣어야 합니다. 예를 들어 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소한다는 특약이 필요합니다. 말로만 “잔금 받으면 갚을게요”는 약합니다. 실제 현장에서는 잔금 날 은행 법무사, 중개사, 임대인이 같이 움직이면서 말소 서류와 상환 절차가 맞물려야 합니다. 이 부분이 흐릿하면 세입자가 돈을 먼저 내고 뒤늦게 불안해지는 구조가 됩니다.
집주인 확인을 대충 하면 계약서가 종이 한 장이 됩니다
전세사기예방에서 의외로 많이 놓치는 게 사람 확인입니다. 등기부상 소유자와 계약하러 나온 사람이 같은지, 신분증이 맞는지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 제대로 있는지 봐야 합니다. 현장에서 보면 “가족이 대신 왔다”, “법인 직원이 처리한다”는 식으로 자연스럽게 넘어가는 경우가 있습니다. 하지만 돈은 자연스럽게 나가면 안 됩니다.
임대인이 법인인 경우에는 더 꼼꼼해야 합니다. 법인등기부등본, 사업자등록 상태, 대표자 권한, 법인 계좌 여부를 확인해야 합니다. 보증금은 가능하면 등기부상 소유자 명의 계좌나 법인 명의 계좌로 보내야 합니다. 제3자 계좌로 보내라는 말이 나오면 이유를 따져야 하고, 납득이 안 되면 멈추는 게 맞습니다.
- 등기부상 소유자와 계약 당사자 일치 여부
- 신분증 진위와 주민등록번호 앞자리 확인
- 대리 계약 시 위임장, 인감증명서, 인감도장 확인
- 보증금 입금 계좌의 예금주 확인
중개사가 있다고 해서 모든 책임이 사라지는 건 아닙니다. 공인중개사는 중요한 안전장치지만, 최종적으로 내 보증금을 지키는 사람은 나 자신입니다. 중개대상물 확인설명서도 그냥 사인하지 말고 근저당, 임차인 현황, 위반건축물 여부가 어떻게 적혔는지 읽어야 합니다.
전입신고와 확정일자는 빠를수록 낫습니다
계약을 잘해도 입주 후 절차를 놓치면 방어력이 떨어집니다. 주택임대차보호법에서 세입자가 대항력을 갖추려면 주택 인도와 전입신고가 필요합니다. 우선변제권을 위해서는 확정일자도 받아야 합니다. 쉽게 말해 내가 이 집에 실제로 들어왔고, 이 계약이 언제 존재했는지를 공적으로 남기는 과정입니다.
잔금 치르고 이사했다면 전입신고와 확정일자는 바로 처리하는 게 좋습니다. 하루 이틀 미루다가 그 사이 집주인이 추가 대출을 받거나 다른 권리가 들어오면 순위 싸움이 복잡해질 수 있습니다. 경매 배당표에서는 날짜와 순서가 돈입니다. 인정에 기대는 영역이 아닙니다.
요즘은 전세보증금반환보증도 많이 가입합니다. HUG, HF, SGI 같은 보증기관 상품이 있고 조건이 조금씩 다릅니다. 다만 보증보험이 만능은 아닙니다. 가입 가능 여부가 나온다고 해서 물건 자체가 완전히 안전하다는 뜻은 아닙니다. 그래도 초보라면 보증 가입이 가능한 물건인지 계약 전에 확인하는 편이 낫습니다. 보증 불가 사유가 나온다면 그 자체가 위험 신호일 수 있습니다.
초보라면 피하는 게 실력인 물건도 있습니다
경매를 오래 하다 보면 욕심나는 물건보다 피해야 할 물건을 먼저 보게 됩니다. 전세도 비슷합니다. 보증금이 주변 매매가에 바짝 붙은 빌라, 소유자가 단기간에 여러 채를 매수한 집, 등기부에 압류나 가압류가 있는 집, 세금 체납 가능성이 보이는 집은 초보가 감당하기 어렵습니다.
특히 다가구주택은 선순위 임차인 보증금 총액을 확인해야 합니다. 원룸 건물 하나에 세입자가 여러 명이면 내 앞에 누가 얼마를 받을 권리가 있는지 알아야 합니다. 임대인이 말로 알려주는 금액만 믿으면 안 됩니다. 확정일자 부여현황, 전입세대 확인, 중개사의 설명 자료를 통해 최대한 교차 확인해야 합니다.
저라면 전세 계약 전 최소한 이 정도는 직접 확인합니다. 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 확인 가능 여부, 확정일자 현황, 실거래가, 주변 매물, 보증보험 가능 여부입니다. 복잡해 보이지만 보증금 2억, 3억을 맡기는 일입니다. 자동차 살 때도 사고 이력 보는데, 집 보증금은 더 집요하게 봐야 합니다.
전세사기예방은 겁먹자는 얘기가 아닙니다. 모르면 지나갈 신호를 계약 전에 잡자는 얘기입니다. 좋은 집은 서류를 봐도 설명이 깔끔합니다. 반대로 위험한 집은 질문을 할수록 말이 길어지고, 조건이 자꾸 바뀌고, “다들 이렇게 한다”는 말이 나옵니다. 저는 그런 순간에 한 발 빼는 사람이 결국 돈을 지킨다고 봅니다.
