부동산학과 나온 후배와 법원 입찰장에 같이 가봤더니
법원 입찰장에 서면 전공 지식이 다르게 보입니다
얼마 전 부동산학과를 졸업한 후배 하나가 제게 연락을 했습니다. 학교에서 감정평가, 도시계획, 부동산금융, 민법까지 배웠는데 막상 경매 물건을 보려니 어디서부터 손대야 할지 모르겠다는 겁니다. 그래서 말로 설명하는 대신 평일 오전 법원 입찰장에 데리고 갔습니다.
그날 물건은 수도권 빌라였습니다. 감정가 2억 4천만 원, 최저가 1억 6천800만 원. 겉으로 보면 한 번 유찰된 평범한 빌라였고, 후배도 시세 대비 싸 보인다고 했습니다. 그런데 등기부를 다시 보니 선순위 전세권이 하나 걸려 있었고, 매각물건명세서에는 임차인의 배당요구 여부가 애매하게 보였습니다. 여기서 초보와 현장의 차이가 갈립니다. 싸 보이는 숫자보다 먼저 봐야 할 건 내가 낙찰받은 뒤 실제로 떠안을 돈입니다.
부동산학과에서 배우는 내용은 분명 도움이 됩니다. 다만 강의실 지식은 지도에 가깝고, 경매 현장은 비 오는 날 흙길을 직접 걷는 일에 가깝습니다. 지도가 있어도 신발이 젖고, 표지판을 잘못 읽으면 엉뚱한 길로 갑니다.
부동산학과에서 배운 것, 현장에서 바로 먹히는 부분
제가 봤을 때 부동산학과 출신이 경매를 배울 때 유리한 지점은 꽤 있습니다. 특히 부동산 용어에 겁을 덜 먹습니다. 용도지역, 건폐율, 용적률, 감정평가 방식, 담보대출 구조 같은 단어를 처음 듣는 사람과 이미 한 번이라도 배운 사람은 출발선이 다릅니다.
예를 들어 토지 물건을 볼 때 일반 초보는 감정가와 최저가만 봅니다. 그런데 부동산학과에서 도시계획을 배운 사람은 토지이용계획확인원을 먼저 봅니다. 이 땅이 제1종일반주거지역인지, 자연녹지지역인지, 도로 접면은 어떤지, 개발행위허가가 필요한지 감을 잡습니다. 이 차이는 생각보다 큽니다.
- 권리분석을 배울 때 민법 기초가 있으면 말소기준권리 이해가 빠릅니다.
- 시세조사에서 감정평가 이론을 알면 감정가를 무조건 믿지 않게 됩니다.
- 경락잔금대출을 볼 때 LTV, DSR, 담보가치 개념을 알고 있으면 금융기관 상담이 수월합니다.
- 상가나 토지는 도시계획, 입지, 수익률 계산을 배운 사람이 확실히 빨리 적응합니다.
근데 여기서 조심해야 합니다. 전공 지식이 있다고 해서 바로 수익이 나는 건 아닙니다. 오히려 책에서 본 구조를 실제 물건에 너무 깔끔하게 대입하려다 사고가 나는 경우도 봤습니다. 경매 물건은 교과서 예제처럼 친절하지 않습니다. 등기부, 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서가 서로 미묘하게 어긋나는 경우가 많습니다.
제가 후배에게 제일 먼저 시킨 건 계산이 아니라 현장 방문이었습니다
그 후배가 고른 빌라는 네이버 부동산 기준으로 비슷한 매물이 2억 2천만 원 정도에 올라와 있었습니다. 후배는 1억 8천만 원에 낙찰받으면 괜찮지 않냐고 했습니다. 저는 바로 입찰가를 쓰지 말고 동네부터 보자고 했습니다.
현장에 가보니 사진과 분위기가 달랐습니다. 건물 외벽은 멀쩡했지만 계단실 누수가 있었고, 주차장은 사실상 1층 세대가 물건을 쌓아둔 상태였습니다. 근처 공인중개사 세 군데를 돌았더니 실제 거래 가능 가격은 2억 2천이 아니라 1억 9천만 원 안팎이라는 답이 나왔습니다. 매물 호가는 호가일 뿐입니다. 팔리는 가격과 올라와 있는 가격은 다릅니다.
여기에 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비를 붙였습니다. 보수적으로 잡아도 추가비용이 1천200만 원 정도 나왔습니다. 낙찰가 1억 8천만 원이면 총투입금은 1억 9천200만 원 근처입니다. 실제 매도 가능 가격이 1억 9천만 원이면 이미 남는 게 없습니다. 운 나쁘면 몇 달 이자만 내고 손해를 봅니다.
초보가 자주 놓치는 비용
- 취득세와 지방교육세
- 법무사 비용과 등기 관련 비용
- 명도 협의금 또는 강제집행 예납금
- 잔금대출 이자와 중도상환수수료
- 누수, 보일러, 샷시, 도배장판 같은 수리비
- 매도 시 중개보수와 양도세 검토 비용
솔직히 말하면 부동산학과를 나왔든 아니든, 이 비용표를 빼고 수익률을 말하는 사람은 아직 현장을 덜 겪은 겁니다. 낙찰가만 잘 쓰면 돈 버는 시장은 오래전에 끝났습니다.
전공보다 더 무서운 건 어설픈 확신입니다
제가 10년 넘게 입찰장을 다니면서 가장 많이 본 실패는 몰라서 당한 실패보다 안다고 착각해서 생긴 실패였습니다. 특히 부동산학과 학생이나 공인중개사 시험을 준비한 분들은 용어를 알고 있으니 처음에는 속도가 빠릅니다. 그런데 말소기준권리 하나만 보고 대항력 있는 임차인을 가볍게 넘기거나, 유치권 신고를 그냥 허위라고 단정하는 순간 위험해집니다.
예전에 한 지인이 공장 물건을 싸게 낙찰받았습니다. 감정가 12억짜리가 7억대까지 내려왔고, 토지 면적도 넓었습니다. 그런데 현장에 가니 기존 점유자가 기계 설비 이전비와 공사대금 문제를 들고 버티고 있었습니다. 법적으로 다툴 여지는 있었지만, 시간과 비용이 만만치 않았습니다. 결국 명도에 8개월이 걸렸고, 그동안 대출이자만 수천만 원이 나갔습니다. 숫자상으로 싸게 산 물건이 실제로는 비싼 물건이 된 겁니다.
부동산학과에서 배운 권리관계, 물권, 채권, 담보 개념은 이런 상황을 이해하는 데 큰 도움이 됩니다. 다만 현장에서는 법리만으로 끝나지 않습니다. 점유자의 태도, 관리비 체납, 건물 하자, 주변 거래량, 대출 가능 여부가 전부 엮입니다. 그래서 저는 후배에게 늘 말합니다. 좋은 물건을 찾는 것보다 먼저 위험한 물건을 걸러내는 눈을 만들어야 한다고요.
부동산학과 학생이라면 이렇게 경매 공부를 붙이면 좋습니다
부동산학과를 다니고 있다면 경매 공부를 따로 붙이기 좋습니다. 다만 처음부터 고수익 사례만 따라가면 방향이 흔들립니다. 저는 순서를 조금 다르게 잡는 편이 낫다고 봅니다.
- 첫째, 아파트나 소형 빌라처럼 구조가 단순한 물건으로 권리분석 연습을 합니다.
- 둘째, 매각물건명세서와 등기부등본을 같이 놓고 말소되는 권리와 인수되는 권리를 표시합니다.
- 셋째, 실제 입찰가를 쓰기 전에 주변 실거래가, 전세가, 급매가를 따로 적습니다.
- 넷째, 최소 10건은 입찰하지 말고 법원에 가서 분위기만 봅니다.
- 다섯째, 낙찰 후 비용표를 만들어 수익이 아니라 손실 가능성부터 계산합니다.
특히 법원 입찰장은 한 번 가보는 게 좋습니다. 봉투 쓰는 사람들 표정, 대리입찰 서류 확인, 개찰 때 가격이 튀는 방식, 패찰한 사람들이 바로 다음 물건을 보는 흐름을 보면 책에서 느끼지 못한 긴장감이 생깁니다. 그 긴장감을 알아야 입찰가를 함부로 올리지 않습니다.
부동산학과가 경매 투자에 무조건 필요한 길은 아닙니다. 현장에는 전공과 상관없이 잘하는 사람도 많습니다. 하지만 제대로 배운 이론을 현장 검증과 붙이면 꽤 강한 무기가 됩니다. 문제는 학벌이나 전공명이 아니라, 물건 하나를 끝까지 의심하고 숫자로 다시 확인하는 습관입니다. 저는 그 습관을 가진 사람이 오래 버틴다고 봅니다.
후배는 그날 결국 입찰하지 않았습니다. 처음엔 아쉬워했지만, 돌아오는 길에 본인이 계산한 수익이 얼마나 얇았는지 알겠다고 하더군요. 경매에서는 낙찰받지 않는 선택도 실력입니다. 부동산학과에서 배운 지식이 있다면 더더욱 급하게 증명하려 들 필요 없습니다. 시장은 매달 물건을 내놓고, 실수는 한 번만 해도 오래 남습니다.
