상도동 부동산 경매, 2회 유찰 24억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 권리분석과 임차인 현황 확인이 중요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1243

경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 상도동 126-84

서울특별시 동작구 상도동에 위치한 이 부동산은 264.0㎡(약 79.9평) 규모로, 주거 및 상업적 용도로 활용 가능한 매력을 지니고 있습니다. 상도동은 대중교통 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활하기에 편리한 지역입니다. 다만, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 전체적인 구조와 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매에 설정된 최저입찰가는 24억 996만원으로, 감정가 대비 37% 저렴합니다. 인근 지역의 실거래가와 비교했을 때 상당히 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 25억 3,045만원 정도로 예상되며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 26억 4,685만원이 될 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 토지에 2018년 9월 4일 설정된 근저당권과 건물에 2019년 2월 22일 설정된 근저당권입니다. 이 권리들은 낙찰 시 대부분 소멸될 예정이지만, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황과 대항력을 반드시 확인해야 합니다. 특이사항으로 제시외 건물이 포함되어 있어, 이 부분이 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

상도동은 꾸준한 인구 유입과 개발 호재가 있는 지역으로, 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 유찰이 두 번이나 되었던 이유를 깊이 있게 분석할 필요가 있습니다. 만약 임차인의 대항력이 강하거나 명도 과정이 복잡하다면 예상 수익률에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4~5%대가 예상됩니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이번 경매는 신중한 접근이 필요합니다. 예상 경쟁률은 2회 유찰된 만큼 낮을 것으로 보이지만, 권장 입찰가는 25억 초반대에서 시작하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 1억 1,640만원이 예상되므로 이를 포함한 전체 투자 계획을 세워야 합니다. 입찰 전, 제시외 건물의 상태와 임차인 대항력 등을 철저히 확인하는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다.