상가주택매매 물건 직접 따라가 봤더니, 월세보다 먼저 보인 것들
상가주택은 겉보기보다 계산이 까다롭습니다
얼마 전 경매 입찰장 근처에서 초보 투자자 한 분이 상가주택매매 물건을 들고 저를 찾아왔습니다. 1층은 카페, 2층과 3층은 주택, 옥탑은 창고처럼 쓰는 건물이었죠. 보증금 합계 1억 2천만 원, 월세가 420만 원이라고 적혀 있으니 눈이 반짝일 만했습니다. 그런데 등기부와 건축물대장을 같이 놓고 보니 숫자가 바로 달라졌습니다.
상가주택은 이름 그대로 상가와 주택이 섞인 물건입니다. 그래서 단순히 월세 몇 퍼센트 나온다는 식으로 접근하면 위험합니다. 상가 임차인은 상가건물임대차보호법, 주택 임차인은 주택임대차보호법이 얽힙니다. 대출도 다르게 봅니다. 세금도 주택 수와 상가 비율에 따라 체감이 크게 갈립니다.
제가 현장에서 본 초보 실수는 대부분 비슷합니다. 1층 상가 월세만 보고 들어갑니다. 그런데 막상 낙찰받거나 매수한 뒤에 보니 불법 증축, 선순위 임차인, 공실 리스크, 대출 한도 부족이 한꺼번에 튀어나옵니다. 상가주택매매는 수익형 부동산처럼 보이지만, 실제로는 권리분석과 건물 상태 점검이 동시에 필요한 물건입니다.
월세 420만 원 물건의 실제 수익은 달랐습니다
그 물건의 매도 희망가는 9억 8천만 원이었습니다. 중개 자료에는 연 임대수익 5,040만 원, 표면 수익률 약 5.1%라고 되어 있었습니다. 숫자만 보면 나쁘지 않아 보입니다. 하지만 현장에서 계산은 그렇게 끝나지 않습니다.
먼저 공실률을 잡아야 합니다. 1층 카페가 장사가 잘되는지, 계약 기간이 얼마나 남았는지, 주변에 비슷한 공실이 몇 개 있는지 봐야 합니다. 제가 현장에 갔을 때 반경 200m 안에 임대 현수막이 붙은 점포가 6개 있었습니다. 이러면 현재 월세가 그대로 유지된다고 보기 어렵습니다.
수선비도 무시하면 안 됩니다. 준공 22년 된 건물이었고 옥상 방수 흔적이 여러 번 보였습니다. 계단 벽에는 누수 자국이 있었고, 2층 세대 보일러는 교체 시기가 다가온 상태였습니다. 이런 건 처음 1년 안에 1천만 원, 2천만 원씩 들어갈 수 있습니다. 수익률 계산서에는 이런 비용이 거의 안 들어가 있습니다.
- 매매가: 9억 8천만 원
- 보증금: 1억 2천만 원
- 월세: 420만 원
- 취득세, 중개보수, 법무비 등 초기비용: 대략 4천만 원 안팎
- 예상 수선비: 최소 1천만 원 이상
여기에 대출 이자까지 넣으면 체감 수익률은 확 내려갑니다. 금리가 연 5% 근처만 되어도 4억 대출에 연 이자가 2천만 원입니다. 월세 420만 원이 통장에 찍혀도, 실제로 남는 돈은 생각보다 얇습니다. 상가주택매매에서 월세 총액만 보는 건 낙찰가율만 보고 경매 들어가는 것과 비슷합니다. 빠진 비용이 많을수록 나중에 아픕니다.
권리분석에서 놓치기 쉬운 부분
상가주택은 임차인이 여러 명인 경우가 많습니다. 그래서 전입세대열람, 상가건물 임대차 현황서, 확정일자, 사업자등록 여부를 따로 확인해야 합니다. 주택 임차인은 전입과 확정일자가 중요하고, 상가 임차인은 사업자등록과 확정일자, 환산보증금 범위가 중요합니다.
제가 예전에 본 물건 중에는 1층 미용실 임차인이 권리신고를 안 한 사례가 있었습니다. 서류만 보면 깨끗해 보였죠. 그런데 현장에 가서 물어보니 보증금 5천만 원에 월세 180만 원, 사업자등록도 오래전에 해둔 상태였습니다. 경매였다면 인수 가능성을 따져야 했고, 일반 매매라도 임대차 승계 조건을 정확히 써야 했습니다.
상가주택매매 계약서에는 임대차 내역을 별지로 붙이는 게 좋습니다. 보증금, 월세, 계약일, 만기일, 미납 여부, 관리비 정산, 시설물 소유 관계까지 적어야 합니다. 특히 상가 인테리어와 간판, 냉난방기, 주방 설비가 누구 소유인지 애매하면 나중에 분쟁이 납니다.
등기부만 보면 안 되는 이유
등기부등본은 기본입니다. 하지만 등기부에 안 나오는 문제가 더 무섭습니다. 위반건축물, 무단 용도변경, 옥탑방 임대, 주차장 불법 전용 같은 것들입니다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 대출이 줄거나 아예 막히는 경우도 있습니다. 매도인은 별일 아니라고 말할 수 있지만, 은행과 구청은 다르게 봅니다.
다가구처럼 쓰는 상가주택도 조심해야 합니다. 공부상 근린생활시설인데 실제로는 원룸으로 쪼개 임대하는 경우가 있습니다. 월세는 좋아 보이지만, 원상복구 명령이나 이행강제금이 걸리면 수익이 아니라 비용이 됩니다. 저는 이런 물건은 싸도 초보에게 권하지 않습니다. 싸게 사는 것보다 빠져나올 수 있는 물건을 사는 게 먼저입니다.
시세조사는 매물가보다 임대료부터 봅니다
상가주택매매를 검토할 때 저는 매매 호가보다 임대료 검증을 먼저 합니다. 주변 실거래가도 중요하지만, 이 물건이 앞으로 돈을 벌 수 있는지는 임대 수요가 말해줍니다. 특히 1층 상가는 업종에 따라 임대료 차이가 큽니다. 같은 길이라도 횡단보도 앞, 버스정류장 옆, 코너 여부에 따라 월세가 50만 원에서 150만 원까지 벌어질 수 있습니다.
현장에서는 최소 세 번 봅니다. 평일 낮, 평일 저녁, 주말입니다. 낮에는 유동인구가 있어 보였는데 저녁에 죽는 상권도 있고, 반대로 주거지 골목은 퇴근 시간 이후에 살아나는 곳도 있습니다. 초보 때는 한 번 보고 판단하기 쉽습니다. 저도 예전에 토요일 오후 사람 많은 것만 보고 들어갔다가 평일 매출이 약한 상권이라는 걸 늦게 안 적이 있습니다.
- 주변 공실 점포 수
- 동일 면적 기준 실제 임대료
- 상가 임차인의 업종 지속 가능성
- 주택 세대의 전입 가능 여부와 주차 여건
- 건물 외벽, 옥상, 배관, 전기 용량 상태
상가주택은 건물이 오래될수록 임대료보다 관리 능력이 중요해집니다. 1층 상가는 냄새, 소음, 배기 문제가 생기고 위층 주택 임차인은 생활 민원에 민감합니다. 카페가 들어오면 좋은 줄 알았는데 배기 덕트 문제로 위층 세입자가 나가는 일도 있습니다. 이런 부분은 책상 위에서 안 보입니다.
대출과 세금은 계약 전에 숫자로 박아야 합니다
경락잔금대출이든 일반 담보대출이든 상가주택은 은행마다 보는 기준이 다릅니다. 주택 부분과 상가 부분을 나눠 감정하고, 임대소득 인정 방식도 차이가 납니다. 매매가의 70%까지 될 거라고 생각했다가 실제 승인액이 50%대에 머무는 경우도 있습니다. 그러면 잔금일에 급하게 사채성 자금이나 신용대출을 찾게 됩니다.
세금도 미리 계산해야 합니다. 상가주택은 주택 면적 비율, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 임대사업 형태에 따라 취득세와 양도세 부담이 달라질 수 있습니다. 법이 자주 바뀌는 영역이라 계약 전에는 세무사에게 현재 기준으로 확인하는 게 맞습니다. 저는 아무리 작은 물건도 세금 계산 없이 입찰가나 매수가를 쓰지 않습니다.
초보라면 상가주택매매에서 욕심낼 부분과 포기할 부분을 분명히 나눠야 합니다. 월세가 조금 낮아도 권리가 단순하고 건물이 반듯한 물건이 낫습니다. 반대로 수익률이 높아 보여도 임차인 관계가 꼬였거나 위반건축물이 있거나 상권이 죽어가는 곳이면, 싸게 산 게 아니라 오래 묶일 가능성이 큽니다.
제가 지금 다시 초보로 돌아간다면 첫 상가주택은 화려한 수익률보다 설명 가능한 물건을 고를 겁니다. 등기부, 임대차, 건축물대장, 현장 분위기, 대출 한도까지 남에게 말로 설명할 수 있어야 합니다. 설명이 길어지고 예외가 많아지는 물건은 보통 초보에게 버겁습니다. 상가주택은 잘 사면 월세와 거주 안정성을 같이 잡을 수 있지만, 대충 사면 상가 리스크와 주택 민원이 한 건물 안에서 같이 터집니다. 저는 아직도 현장에 가면 월세표보다 옥상 배수구와 계단 벽부터 봅니다. 돈은 숫자에서 나오지만, 손실은 대개 현장에서 이미 신호를 보내고 있었습니다.
