광주 남구 아파트 경매, 4회 유찰 4,623만

한줄 요약

광주 남구 대남대로 아파트, 4회 유찰로 최저가 4,623만 원에 주목할 만하지만, 신중히 접근 필요.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 남구 대남대로159번길 7, 제2동 제5층 제503호

이번 물건은 광주광역시 남구 대남대로159번길에 위치한 아파트입니다. 면적 정보가 제공되지 않아, 좀 더 자세한 조사가 필요할 것 같습니다. 위치는 교통이 편리한 대남대로 인근으로, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 다만 면적 정보가 누락되어 있고, 실질적인 내부 상태도 확인이 필요하니 주의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 2,900만 원에서 4번 유찰되면서 현재 최저입찰가는 4,623만 원으로 감정가 대비 65% 할인되어 있습니다. 인근 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 가격대지만, 유찰이 반복된 이유를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 4,854만 원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 26일 설정된 근저당권입니다. 현재 특이사항은 확인되지 않았지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 명확히 해야 합니다. 일단 선순위 임차인이 없다면 대항력 문제는 없겠지만, 확정일자 등을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재까지는 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 매력적인 가격이지만 4회 유찰이라는 점이 한 가지 걸리는 부분입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 이상까지 가능할 수 있지만, 전세 수요가 확실한지 체크해야 합니다. 해당 지역의 호재나 악재는 특별히 눈에 띄지 않지만, 광주 남구 지역은 꾸준히 개발되고 있는 곳이라 장기적인 관점에서 볼 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이는 4회 유찰된 점과 가격이 낮은 점 때문입니다. 권장 입찰가는 최저가에 5% 정도 여유를 두고 4,854만 원 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 223만 원 정도로 예상되며, 총 투자금은 4,846만 원 정도로 예상됩니다. 명도 문제는 아직 파악되지 않았지만, 인도명령이 가능할 가능성이 높으니 이 부분도 체크해야 할 것입니다.