방림동 아파트 경매, 2회 유찰 1.6억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 많이 내려갔지만, 임차인 상태와 권리관계가 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 남구 용대로 180-8, 제101동제102동 제20층 제2008호 (방림동,금호맨션)

광주광역시 남구 방림동에 위치한 금호맨션 아파트입니다. 아파트는 20층에 위치해 있어 전망이 좋고, 주변에는 다양한 편의시설과 학교가 있어 생활 여건이 괜찮습니다. 교통도 괜찮은 편이지만, 솔직히 말하면 요즘 공급 과잉 문제도 있어서 신중한 접근이 필요하죠.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 9,400만원에서 두 번이나 유찰되며 현재 최저입찰가는 1억 6,464만원입니다. 감정가 대비 44% 할인된 가격으로, 인근 실거래가와 비교하면 약 35% 정도 저렴합니다. 예상 낙찰가는 1억 7,287만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 2월 18일에 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황을 등기부와 현황조사서를 통해 꼭 확인해야 합니다. 임차인의 전입일자와 확정일자에 따라 대항력이 있을 수 있어 주의가 필요합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권 관련 이슈는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

호재로는 주변 개발 계획과 학군이 좋다는 점이 있지만, 최근 광주 지역의 부동산 시장이 다소 침체된 상황이라 매각 후 시세 차익보다는 월세 투자로 접근하는 것이 더 나을 것 같습니다. 예상 수익률은 연 5% 정도로 보이며, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 만큼 경쟁이 치열할 수 있습니다. 예상 경쟁률은 5:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 1억 7천만원대 초반으로 생각합니다. 취등록세는 약 795만원으로 포함해 총 투자금은 1억 8천만원 정도로 예상됩니다. 명도를 위한 준비도 필요합니다. 임차인의 협조 여부에 따라 난이도가 달라질 수 있으니, 인도명령 가능 여부를 사전에 체크하는 것도 중요합니다.