당구장매매 물건 직접 보러 갔다가 권리분석보다 임대차부터 본 이야기

현장에서 먼저 본 건 테이블이 아니라 월세였다

얼마 전 당구장매매 물건을 하나 보러 갔습니다. 광고에는 “역세권, 단골 다수, 월 순수익 700만 원”이라고 적혀 있더군요. 이런 문구를 10년 넘게 봐오면 바로 믿지는 않습니다. 현장 가면 숫자보다 먼저 냄새가 납니다. 손님이 실제로 있는지, 테이블 천은 얼마나 낡았는지, 사장님 표정이 급한지, 건물주는 어떤 사람인지가 보입니다.

그 물건은 지하 1층, 전용 약 65평, 국제식 대대 4대와 중대 5대가 있었습니다. 권리금은 8천만 원, 보증금 5천만 원, 월세 350만 원, 관리비 별도 60만 원 수준이었고요. 장부상 매출은 월 1,800만 원이라고 했습니다. 숫자만 보면 혹할 수 있습니다. 그런데 당구장은 매출보다 고정비가 먼저입니다. 월세, 관리비, 인건비, 전기료, 큐·초크·천 교체비, 카드 수수료까지 빼면 체감 수익은 꽤 다르게 나옵니다.

제가 현장에서 먼저 물어본 건 “임대차 계약이 몇 년 남았습니까?”였습니다. 당구장매매는 시설 장사처럼 보이지만 실제로는 임대차 장사입니다. 좋은 자리라도 계약이 8개월 남았고 건물주가 재계약 조건을 올리면, 권리금 8천만 원은 종이처럼 얇아집니다.

당구장매매에서 초보가 자주 놓치는 돈

초보 투자자들은 테이블 수와 매출표를 먼저 봅니다. 물론 중요합니다. 하지만 제가 더 무섭게 보는 건 숨어 있는 비용입니다. 예를 들어 대대 천 교체 비용은 한 대당 수십만 원이 들어갑니다. 9대를 한 번에 손보면 몇백만 원이 우습게 나갑니다. 에어컨이 낡았으면 여름 전에 큰돈이 들어가고, 흡연실이나 환기 문제로 민원이 있으면 영업 자체가 피곤해집니다.

제가 본 물건도 처음엔 괜찮아 보였습니다. 그런데 천장형 냉난방기 4대 중 2대가 오래됐고, 화장실 배관 냄새가 조금 올라왔습니다. 이런 건 매도인이 “별문제 없다”고 말합니다. 근데 인수하고 나면 내 돈으로 고쳐야 합니다. 당구장매매 계약서에 시설 상태 확인, 하자 범위, 인수 제외 물품을 구체적으로 적지 않으면 나중에 말싸움만 남습니다.

• 테이블 천과 쿠션 상태
• 냉난방기 연식과 수리 이력
• 간판, 소방, 전기 증설 여부
• 포스 매출과 실제 입금 내역 차이
• 단골 회원권이나 선불권 잔액

특히 선불권은 꼭 봐야 합니다. 매도인이 이미 돈을 받고, 손님은 나중에 와서 게임을 칩니다. 인수자는 매출 없이 서비스를 제공해야 하는 상황이 생깁니다. 선불권 잔액이 1천만 원이면, 그건 사실상 빚에 가깝습니다. 이 부분을 권리금에서 빼거나 별도 정산하지 않으면 초반 현금흐름이 바로 흔들립니다.

경매 투자자 눈으로 보면 상가 임대차가 제일 무섭다

저는 경매를 오래 해서 그런지 당구장매매도 권리관계부터 봅니다. 상가건물 임대차보호법 적용 여부, 환산보증금, 확정일자, 사업자등록, 임대차 기간, 원상복구 조항을 확인합니다. 여기서 허술하면 매출이 좋아도 불안합니다.

예전에 지인이 인수하려던 당구장은 월 순익 500만 원이라고 했습니다. 그런데 임대차 계약서를 보니 재계약 시 임대인이 업종 변경을 요구할 수 있다는 특약이 있었습니다. 말은 부드럽지만 위험한 문장입니다. 건물주가 나중에 카페나 학원으로 바꾸고 싶다고 하면, 당구장 시설에 넣은 돈을 지키기 어렵습니다. 권리금 회수 기회 보호 이야기를 할 수는 있어도, 현장에서 싸움이 길어지면 버티는 쪽도 지칩니다.

경매 물건에서도 비슷합니다. 상가가 경매로 넘어가면 임차인이 대항력을 갖췄는지, 배당을 얼마나 받는지, 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지 따집니다. 당구장 운영자가 임차인으로 들어가 있는 상가를 낙찰받는 경우도 있는데, 그때는 영업권과 시설물 소유관계까지 봐야 합니다. 테이블이 임차인 소유인지, 리스인지, 제3자 담보가 걸려 있는지 모르면 낙찰 후 명도에서 진흙탕 됩니다.

매출표보다 3번 방문이 더 정확할 때가 있다

당구장매매 물건은 낮에 한 번 보고 판단하면 안 됩니다. 저는 최소 세 번 봅니다. 평일 오후, 평일 저녁, 주말 밤입니다. 당구장은 시간대별 편차가 큽니다. 낮에는 조용해도 저녁에 동호회가 몰릴 수 있고, 반대로 주말만 반짝하고 평일은 죽는 곳도 있습니다.

아까 말한 물건도 매도인은 월 매출 1,800만 원이라고 했습니다. 그런데 평일 저녁 8시에 가보니 테이블 9대 중 3대만 돌고 있었습니다. 주말 밤에는 6대까지 찼지만 회전이 빠르진 않았습니다. 주변에 새로 생긴 프리미엄 당구장이 있었고, 그쪽은 주차가 편했습니다. 이 차이가 큽니다. 당구장 손님은 생각보다 주차와 흡연 동선에 민감합니다.

장부를 볼 때도 카드 매출, 현금영수증, 계좌 입금, 포스 자료를 나눠 봐야 합니다. “현금 손님이 많다”는 말은 절반만 믿습니다. 현금 매출이 많을 수도 있지만, 매도 희망자가 숫자를 부풀릴 때 가장 쓰기 쉬운 말이기도 합니다. 저는 보통 최근 6개월 자료를 보고, 성수기와 비수기를 나눠 계산합니다. 여름 냉방비와 겨울 난방비도 같이 넣습니다.

권리금은 감정이 아니라 회수 기간으로 본다

당구장매매에서 권리금 협상은 감정싸움이 되기 쉽습니다. 매도인은 “내가 여기 키운 시간이 있다”고 말하고, 매수인은 “시설이 낡았다”고 말합니다. 둘 다 맞는 말입니다. 그래서 저는 회수 기간으로 봅니다. 실제 보수적으로 계산한 월 순수익이 300만 원이면 권리금 8천만 원은 약 26개월입니다. 여기에 시설 보수 1천만 원, 선불권 500만 원, 초기 광고비 300만 원이 들어가면 회수 기간은 더 늘어납니다.

초보라면 권리금 회수 기간을 2년 안쪽으로 잡는 게 그나마 낫습니다. 물론 상권이 아주 좋고 임대차 안정성이 높다면 더 길게 볼 수도 있습니다. 하지만 처음 하는 당구장이라면 운영 변수에 익숙하지 않습니다. 손님 응대, 직원 관리, 동호회 관리, 장비 유지까지 직접 부딪혀야 합니다. 숫자상 순익이 있어도 내 시간이 매일 갈려 들어가면 그건 투자라기보다 자영업에 가깝습니다.

제가 그 물건을 결국 패스한 이유도 단순했습니다. 월세 대비 매출 안정성이 약했고, 건물주가 재계약 조건을 명확히 말하지 않았습니다. 시설도 1년 안에 손볼 곳이 많아 보였고요. 싸게 깎으면 들어갈 수는 있었지만, 초반부터 방어해야 할 변수가 많았습니다. 경매든 공매든 당구장매매든, 돈 버는 물건은 대단히 화려하지 않습니다. 오히려 계약서가 깨끗하고, 비용이 보이고, 빠져나갈 구멍이 있는 물건이 오래 갑니다.

당구장은 겉으로 보면 단순합니다. 테이블 놓고 손님 받으면 되는 장사처럼 보입니다. 그런데 실제 돈은 임대차, 고정비, 단골 유지, 시설 노후도에서 갈립니다. 저는 초보가 첫 물건으로 당구장매매를 본다면, 매출 자랑보다 임대차 계약서와 최근 6개월 입금 내역부터 들여다보라고 말합니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 리스크가 적은 물건이 결국 잠을 덜 빼앗아갑니다.