땅매매 직접 해보니 계약서보다 먼저 봐야 할 것들
얼마 전 지인이 지방에 있는 작은 밭을 하나 보러 간다며 제게 등기부등본 사진을 보내왔습니다. 가격은 주변보다 싸고, 도로도 붙어 있는 것처럼 보였습니다. 그런데 지적도를 열어보니 실제 차량 진입은 남의 땅을 지나야 가능하더군요. 이런 물건이 땅매매에서 초보자를 가장 많이 다치게 합니다. 겉으로는 싸 보이는데, 막상 사면 팔 수도 없고 쓸 수도 없는 땅이 되는 겁니다.
아파트나 빌라는 어느 정도 비교 기준이 있습니다. 같은 단지, 같은 평형, 최근 실거래가를 보면 대략 감이 옵니다. 그런데 토지는 다릅니다. 바로 옆 땅이라도 도로, 용도지역, 경사, 배수, 묘지, 농지 규제 하나 때문에 값이 반 토막 날 수 있습니다. 저는 경매장에서 토지 물건을 꽤 많이 봤지만, 아직도 땅은 서류와 현장을 같이 보지 않으면 겁이 납니다.
싸게 나온 땅은 대부분 이유가 있습니다
땅매매 상담을 하다 보면 제일 많이 듣는 말이 있습니다. “시세보다 30% 싸다는데 괜찮을까요?” 솔직히 말하면, 싸다는 말부터 의심해야 합니다. 진짜 좋은 땅이 급매로 나오는 경우도 있지만, 초보자에게까지 흘러온 싸고 좋은 땅은 생각보다 드뭅니다.
예전에 충청권에서 1,200평 정도 되는 임야를 본 적이 있습니다. 평당 가격만 보면 주변보다 40% 가까이 낮았습니다. 매도인은 전원주택지로 좋다고 했고, 항공사진으로 봐도 마을과 멀지 않았습니다. 그런데 현장에 가보니 진입로가 문제였습니다. 지도에는 길처럼 보였지만 실제로는 오래전부터 사람들이 걸어 다니던 통로였고, 차량 진입은 사실상 불가능했습니다. 포클레인이 들어가지 못하는 땅은 개발 이야기를 꺼내기 어렵습니다.
토지는 싸게 사는 것보다 나중에 빠져나올 수 있는지가 더 중요합니다. 아파트는 가격을 낮추면 어느 정도 매수자를 찾습니다. 하지만 쓸모가 애매한 땅은 가격을 내려도 문의 자체가 없습니다. 이 차이를 모르면 싼 가격에 끌려 들어갔다가 몇 년씩 돈이 묶입니다.
등기부등본만 보면 절반도 못 본 겁니다
초보자는 땅매매 전에 등기부등본만 떼어 보고 안심하는 경우가 많습니다. 근저당이 없고 소유권이 깨끗하면 괜찮다고 생각하죠. 물론 등기부는 기본입니다. 하지만 토지는 등기부보다 지적도, 토지이용계획확인원, 현황도로, 경계가 더 무섭습니다.
먼저 토지이용계획확인원에서 용도지역을 봐야 합니다. 계획관리지역인지, 생산관리지역인지, 보전관리지역인지에 따라 활용도가 달라집니다. 농림지역이나 보전산지 쪽으로 들어가면 일반인이 생각하는 개발은 쉽지 않습니다. 건폐율과 용적률 숫자만 볼 게 아니라, 해당 지자체 조례와 인허가 분위기도 같이 봐야 합니다.
두 번째는 도로입니다. 건축을 생각한다면 도로 폭과 접도 요건을 반드시 확인해야 합니다. 지적도상 도로에 붙어 있어도 실제 도로가 없을 수 있고, 실제 도로가 있어도 법정도로가 아닐 수 있습니다. 현장에서 포장도로가 보인다고 끝난 게 아닙니다. 그 도로가 누구 소유인지, 건축허가 때 인정되는 도로인지 확인해야 합니다.
세 번째는 경계입니다. 토지는 경계가 눈에 보이지 않습니다. 특히 오래된 농촌 지역은 담장, 밭두렁, 배수로가 실제 지적 경계와 다른 경우가 있습니다. 매매 후 측량했더니 내가 산 줄 알았던 평평한 부분은 옆집 땅이고, 내 땅은 경사지였다는 이야기도 현장에서 종종 나옵니다.
농지와 임야는 규제가 먼저입니다
논밭을 살 때는 농지취득자격증명, 흔히 농취증을 봐야 합니다. 농지를 산다고 해서 누구나 바로 소유권 이전을 할 수 있는 게 아닙니다. 지역과 면적, 이용계획에 따라 요구되는 서류가 달라지고, 허위로 영농계획서를 쓰면 나중에 문제가 됩니다. 요즘은 지자체도 예전보다 더 까다롭게 보는 곳이 많습니다.
농지를 사서 전원주택을 짓겠다는 계획도 조심해야 합니다. 농지전용허가나 신고가 필요하고, 전용부담금도 계산해야 합니다. 땅값만 보고 들어갔다가 전용비, 토목비, 상하수도, 전기 인입비까지 더하면 처음 예상보다 몇천만 원이 더 붙는 경우가 흔합니다. 평당 20만 원짜리 땅을 샀는데, 쓸 수 있는 상태로 만드는 데 평당 10만 원 이상 추가되는 식입니다.
임야도 비슷합니다. 산지전용 가능 여부, 경사도, 입목 상태, 보전산지 여부를 봐야 합니다. 특히 경사도가 높은 임야는 토목비가 무섭습니다. 땅값은 5천만 원인데 옹벽과 절성토 비용이 1억 원 가까이 나오는 물건도 있습니다. 이러면 싸게 산 게 아니라 비싼 숙제를 산 겁니다.
현장에서는 낮과 비 오는 날을 나눠서 봅니다
저는 토지를 볼 때 가능하면 날씨가 다른 날 한 번 더 갑니다. 맑은 날에는 좋아 보였던 땅이 비 온 뒤에는 물이 고이고, 진입로가 질퍽해지고, 배수로가 넘치는 경우가 있습니다. 특히 낮은 논이나 계곡 주변 토지는 배수 상태가 가격에 직접 영향을 줍니다.
현장에서는 주변 주민에게도 물어봅니다. “여기 차가 겨울에도 들어오나요?”, “비 많이 오면 물 어디로 빠지나요?”, “예전에 묘나 분쟁 있었나요?” 이런 질문이 서류보다 빠를 때가 있습니다. 물론 주민 말만 믿으면 안 됩니다. 그래도 현장에서 오래 산 사람의 말에는 지도에 안 나오는 정보가 섞여 있습니다.
묘지도 꼭 확인해야 합니다. 등기부나 토지대장에는 안 보이는데 현장에 분묘가 있는 경우가 있습니다. 분묘기지권 문제는 초보자가 감당하기 어렵습니다. 남의 조상 묘를 돈으로만 해결할 수 있다고 쉽게 생각하면 안 됩니다. 감정 문제까지 얽히면 시간과 비용이 길어집니다.
계약 전에 숫자를 보수적으로 잡아야 합니다
땅매매에서 수익 계산을 할 때는 매입가만 보면 안 됩니다. 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 측량비, 농지전용부담금, 산지전용 관련 비용, 토목비, 진입로 확보 비용, 보유세까지 넣어야 합니다. 매도할 때 양도세도 빠질 수 없습니다. 단기 차익을 노리고 들어가는 토지는 세금과 거래비용을 빼면 남는 게 생각보다 작습니다.
예를 들어 1억 원에 산 땅을 1억 2천만 원에 팔았다고 해도 2천만 원이 그대로 수익이 아닙니다. 취득할 때 비용이 500만 원, 보유 중 정비와 측량에 300만 원, 매도 과정 비용과 세금까지 들어가면 실제 손에 남는 돈은 크게 줄어듭니다. 게다가 매수자를 찾는 데 1년이 걸렸다면 그 돈이 묶인 시간도 비용입니다.
저는 초보자에게 땅을 볼 때 최소 세 가지 가격을 잡으라고 말합니다. 내가 사고 싶은 가격, 손해 없이 빠져나올 가격, 급하게 팔아야 할 때 받을 수 있는 가격입니다. 이 셋이 안 보이면 아직 매수할 단계가 아닙니다. 특히 대출을 끼고 사는 토지는 현금흐름이 없기 때문에 이자 부담이 그대로 누적됩니다.
- 지적도와 현황도로가 맞는지 확인합니다.
- 토지이용계획확인원에서 용도지역과 규제를 봅니다.
- 건축 목적이면 해당 지자체에 사전 문의를 합니다.
- 경계가 애매하면 계약 전 측량 가능성을 검토합니다.
- 토목비와 전기, 수도 인입 비용을 따로 계산합니다.
땅은 잘 사면 매력 있는 자산입니다. 개발 호재를 타거나, 주변 도로가 뚫리거나, 도시가 확장되면 아파트보다 큰 폭으로 움직이기도 합니다. 그런데 그만큼 기다리는 시간이 길고, 잘못 사면 빠져나오는 길도 좁습니다. 저는 땅매매를 처음 하는 분이라면 멋진 전망보다 진입로를 먼저 보고, 장밋빛 개발계획보다 현재 법적으로 할 수 있는 일을 먼저 보라고 말합니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 땅 앞에서는 말이 조심스러워집니다. 그 조심스러움이 돈을 지켜주는 경우가 훨씬 많았습니다.
