관악 신림동 부동산 경매, 3회 유찰 9억

한줄 요약

신림동 경매 부동산, 3회 유찰로 감정가 대비 49% 할인 기회.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동 1621-19

서울 관악구 신림동에 위치한 이 부동산은 137.4㎡(41.6평)로 꽤 넓은 편이야. 위치상 신림역과 가깝고, 인근에 대학가가 있어서 임대 수요도 괜찮아 보여. 주변에 생활 인프라도 잘 갖춰져 있어서 실거주나 임대 모두 매력적일 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 1,758만 원이었지만, 지금 최저입찰가는 9억 3,060만 원까지 떨어졌어. 감정가의 51% 수준이니, 49% 할인된 상태지. 인근 실거래가 대비 20~30% 저렴하다고 볼 수 있어. 평균 낙찰가율 82% 적용하면 예상 낙찰가는 9억 7,713만 원 전후일 거야.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 근저당권으로, 토지와 건물 각각 설정된 상태야. 다행히 근저당이 말소되면 큰 문제는 없어 보이지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서로 꼭 확인해야 해. 일괄매각에 제시외 건물이 포함된 점도 유의할 부분이야. 유치권이나 법정지상권은 확인되지 않았지만, 반드시 체크해야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 유찰 이유를 반드시 파악해야 해. 만약 임대 수익을 고려한다면, 대학가와의 근접성으로 안정적인 수익도 기대할 수 있어. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 볼 수 있을 것 같아. 그러나 유찰된 이유가 단순히 가격 때문인지, 다른 법적 리스크가 있는지 확인이 필요해.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 수도 있지만, 경매는 항상 변수야. 권장 입찰가는 9억 5천만 원 정도로 잡을 것 같아. 취등록세 약 4,494만 원을 포함하면 총 투자금은 10억 초반대가 될 거야. 명도 문제나 권리 분석에서 큰 리스크가 없다면 도전해볼 만한 물건이지. 하지만, 내 경험상 소홀히 하면 안 되는 부분들이 많으니 철저히 준비해야 해.