관악 봉천동 아파트 경매, 2회 유찰 1.5억

한줄 요약

관악구 봉천동 아파트가 두 번 유찰되면서 감정가 대비 36% 할인된 가격에 매물로 나왔습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5138

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 국회단지7길 11, 6층602호 (봉천동,해주빌)

이번 경매 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 해주빌 아파트입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 6층에 위치한 602호로, 주변 인프라를 살펴보면 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 지역입니다. 교통은 지하철 2호선과 가까워 서울 중심부로 이동하기에 용이한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,400만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 4,976만원으로 36% 할인된 상태입니다. 인근 유사 평형 아파트의 실거래가가 2.2억이라고 가정하면, 약 32% 저렴하게 입찰 가능한 기회입니다. 예상 낙찰가는 1억 5,724만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 29일 압류로, 이후 등기된 권리는 말소될 가능성이 큽니다. 하지만 제시외 건물이 포함되어 있고, 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어 이 부분이 낙찰 후 리스크가 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 여부가 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번이나 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 합니다. 위반건축물 등재가 투자에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 하지만, 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 가격은 매력적입니다. 예상 수익률은 매입 후 리모델링을 통한 가치 상승을 고려한다면 연 5% 정도로 예상할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 두어 1억 5,500만원 정도를 추천합니다. 취등록세는 약 723만원 정도로 예상되니, 총 투자금은 1억 6,223만원 정도로 계획해야 합니다. 제시외 건물과 위반건축물 리스크를 감안하되, 위치적인 장점을 고려해 신중히 입찰에 임해야 할 것입니다.