동작구 상도1동 아파트 경매, 12회 유찰 1.7억

한줄 요약

12회 유찰된 매물, 대항력 없는 임차권이 매력적이라면 매수 기회.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2462

경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 매봉로 25, 2층202호 (상도1동,더포레스트)

서울특별시 동작구 매봉로 25, 더포레스트 2층 202호에 위치한 아파트입니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 상도1동은 주거환경이 좋은 편입니다. 교통편도 나쁘지 않고, 주변에 생활편의시설이 적당히 갖춰져 있습니다. 하지만, 이 물건의 구체적인 면적과 상태가 명확하지 않아서 현장 방문은 필수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 7,400만원 그대로 최저입찰가가 설정되어 있고, 12회나 유찰됐습니다. 솔직히 말해서 이런 경우, 시장에서 외면받고 있다는 신호로 보입니다. 인근 아파트 시세와 비교해서 매력적인 가격인지 따져봐야 하는데, 현재 감정가와 동일한 가격으로 입찰해야 한다는 점은 부담입니다. 예상 낙찰가는 1억 8,270만원 전후로 보이며, 추가 비용까지 고려해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 15일 압류입니다. 특이하게도 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수자 입장에서 대항력 있는 임차인의 부담을 덜 수 있다는 점에서 긍정적입니다. 다만, 임차인의 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 12회 유찰된 경매 물건은 투자자들이 쉽게 접근하지 못하는 이유가 있습니다. 이 경우도 마찬가지로, 투자 수익률을 높이려면 가격 외에 숨겨진 리스크를 면밀히 따져봐야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 3~4% 정도로 보입니다. 그러나, 인근 개발 호재나 시세 상승 여력은 다소 제한적입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 예상 경쟁률은 낮을 것 같습니다. 12회 유찰된 점이 부담되기 때문이죠. 권장 입찰가는 1억 7천만원 정도로 잡고, 취등록세 약 840만원을 포함해 총 투자비용을 계산해야 합니다. 만약 이 물건에 입찰한다면, 철저한 현장조사와 임차인 관리를 통해 리스크를 줄이는 전략이 필요합니다.