관악 신림동 아파트 경매, 10회 유찰 2.4억

한줄 요약

10회 유찰된 신림동 아파트, 주의 깊게 살펴보세요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 법원단지20길 21, 1층102호 (신림동,레미안아트빌)

관악구 신림동에 위치한 레미안아트빌 1층 102호입니다. 면적 정보가 없다는 점이 아쉽지만, 대체로 이 지역은 주거 환경이 괜찮은 편이에요. 주변에는 대학가가 위치해 있어 젊은 층의 수요가 꾸준하며, 대중교통도 나쁘지 않은 편입니다. 하지만 솔직히 말하면, 1층이라는 점과 면적 미기재는 리스크로 작용할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,200만원, 현재 최저입찰가도 동일합니다. 10회 유찰되어 가격이 하락했음에도 불구하고 다시 감정가로 올라갔다는 건 뭔가 문제가 있다는 신호일 수 있어요. 인근 실거래가와 비교하면 약 30% 정도 저렴할 것으로 보이며, 예상 낙찰가는 2억 5,410만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 경매개시결정이 된 2024년 12월 11일입니다. 특별 매각 조건으로 임차권 등기가 말소된다는 점은 긍정적이지만, 임차인의 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 보증금 반환 문제가 있을 수 있으니 이 부분은 반드시 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보이지만, 항상 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10회나 유찰된 물건은 분명히 리스크가 있습니다. 하지만 그만큼 가격이 낮아졌다는 점은 매력적일 수 있어요. 예상 수익률은 월세 전환시 약 5% 정도로 예상되며, 향후 인근 대학생 수요 증가 등의 호재가 있을 수 있습니다. 반면, 1층이라는 점과 면적 미기재는 계속해서 걸리는 부분입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 10회 유찰된 이유가 있는 만큼, 신중히 접근하는 것이 필요합니다. 권장 입찰가는 감정가보다 약간 낮은 2억 3,000만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 1,168만원을 포함해 총 투자금 2.5억 정도로 잡는 게 좋을 것 같습니다. 면적 정보와 임차인 관련된 부분을 명확히 확인한 후 결정하는 것이 안전할 겁니다.