대방동 부동산 경매, 4회 유찰 5.7억

한줄 요약

이 물건, 4회 유찰로 최저가 크게 하락했지만 위반건축물과 접근성 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 대방동 379-7

서울 동작구 대방동에 위치한 122.4㎡(37평) 규모의 부동산입니다. 주변은 주거와 상업 시설이 혼재한 지역으로, 대중교통 접근성은 나쁘지 않지만, 외부에서 접근하려면 다른 소유자와 공유하는 토지를 이용해야 하는 제약이 있습니다. 이 부분은 매수인의 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 14억 633만원이지만 4회 유찰로 현재 최저입찰가는 5억 7,603만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 40% 수준인데, 인근 시세와 비교 시 약 60% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 6억 483만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 3월 6일 설정된 근저당입니다. 등기부와 현황조사서에 임차인 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮지만, 제시외 건물과 위반건축물 문제는 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히, 건축물대장 상 위반사항이 있다는 점은 추후 리모델링이나 매각에 걸림돌이 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 위반건축물이라는 리스크가 가장 눈에 띕니다. 그러나 가격 매력도는 높은 편입니다. 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회이긴 하지만, 향후 매도 시점에서 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 수준으로 볼 수 있지만, 명도와 수리 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 봅니다. 권장 입찰가는 6억 초반대이며, 취등록세 약 2,782만원을 포함해 총 투자금은 약 6억 중후반이 될 것으로 예상됩니다. 단, 위반건축물 문제와 토지 접근성 문제를 해결할 수 있는 방안을 미리 마련해 두는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도 가격적인 매력은 분명히 존재합니다.