분양사기 현장 몇 번 따라가 봤더니 초보가 놓치는 신호가 보였습니다
얼마 전 지인이 들고 온 분양 자료를 같이 본 적이 있습니다. 지하철역이 들어온다, 임대수익이 보장된다, 잔금은 대출로 다 막힌다. 말만 들으면 안 들어가는 사람이 바보처럼 느껴질 정도였죠. 그런데 현장 주소를 찍고 등기부, 토지이용계획, 시행사 이력까지 하나씩 확인해보니 냄새가 났습니다. 부동산 경매를 오래 하다 보면 좋은 물건보다 위험한 물건을 먼저 보게 됩니다. 분양사기도 비슷합니다. 화려한 조감도보다 돈이 어디로 들어가고, 누가 책임지고, 내 권리가 어디에 묶이는지를 봐야 합니다.
분양사기는 갑자기 터지는 게 아닙니다
초보 분들이 제일 많이 착각하는 게 있습니다. 사기는 계약 당일에 눈앞에서 벌어진다고 생각합니다. 실제로는 그 전부터 신호가 계속 나옵니다. 상담사가 유독 급하게 몰아붙인다든지, 계약금 입금 계좌가 사업 주체 명의와 다르다든지, 확정되지 않은 개발 호재를 이미 결정된 것처럼 말하는 식입니다.
제가 봤던 한 사례는 생활형숙박시설 분양이었습니다. 분양가가 2억 8천만 원인데 월 150만 원 임대수익을 보장한다고 했습니다. 계산하면 연 6%가 넘습니다. 근데 주변 실제 임대료는 월 90만 원 안팎이었습니다. 관리비, 공실, 중개수수료를 빼면 더 내려갑니다. 이 차이를 누가 메워주느냐고 물으니 “운영사가 책임진다”는 답만 돌아왔습니다. 운영사 재무제표나 보증보험은 없었습니다. 이런 구조는 말이 보장이지, 보장하는 사람의 주머니가 비면 끝입니다.
- 계약을 오늘 안 하면 혜택이 사라진다고 압박한다
- 확정되지 않은 역세권, 개발 계획을 확정처럼 설명한다
- 수익률 계산에서 세금, 관리비, 공실을 뺀다
- 계약금 입금 계좌가 시행사나 신탁사 명의가 아니다
- 분양대행사가 책임질 수 없는 약속을 너무 쉽게 한다
계약서보다 먼저 봐야 할 돈의 흐름
경매에서는 등기부 한 줄이 돈을 잡아먹습니다. 분양도 마찬가지입니다. 계약서 문구보다 먼저 봐야 하는 게 돈의 흐름입니다. 내 계약금이 어디로 들어가는지, 중도금 대출은 어떤 조건인지, 신탁 구조가 있는지, 자금관리는 누가 하는지 확인해야 합니다.
정상적인 사업장이라면 보통 시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사의 역할이 나뉘어 있습니다. 문제는 초보에게 이 이름들이 다 그럴듯해 보인다는 겁니다. “대형 시공사 참여”라고 광고하지만 실제 도급계약만 있고 책임준공 보장은 다른 얘기일 수 있습니다. “신탁 관리”라고 해도 관리형인지 담보신탁인지, 수분양자 보호 장치가 어느 정도인지 봐야 합니다.
예전에 상담 현장에서 계약금 1천만 원을 개인 법인 계좌로 먼저 넣으면 호실을 잡아준다는 말을 들은 분이 있었습니다. 호실 선점금이라는 표현을 썼죠. 그런데 계약서 작성 전 돈을 넣고 나면 입장이 약해집니다. 환불 조항도 애매하고, 담당자는 연락이 뜸해지고, 나중에는 “본사 승인 사항”이라는 말만 반복됩니다. 부동산에서 돈은 먼저 보내는 사람이 항상 불리합니다.
수익률 10%라는 말에 제일 먼저 빼야 할 비용
분양사기에서 가장 자주 쓰이는 미끼는 수익률입니다. 특히 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 상가 분양에서 많이 나옵니다. 분양가 3억 원, 월세 180만 원, 연 수익률 7.2%. 표면 숫자는 괜찮아 보입니다. 그런데 실제 투자자는 그 숫자를 그대로 먹지 못합니다.
취득세, 법무비, 중도금 이자, 잔금대출 이자, 관리비 공실 부담, 임대 중개수수료, 재산세, 종합소득세까지 들어갑니다. 상가라면 부가세 환급 구조도 봐야 하고, 임차인 업종 제한도 확인해야 합니다. 월세 180만 원이 1년 내내 들어온다는 전제 자체가 과한 경우도 많습니다.
제가 계산할 때는 분양 상담사가 준 수익률에서 최소 30%는 깎고 봅니다. 예를 들어 연 1천800만 원 임대수입이라고 하면 실제 손에 남는 돈은 1천200만 원 이하로 내려갈 수 있습니다. 대출금리가 5%만 넘어가도 현금흐름이 바로 흔들립니다. 수익형 부동산은 매달 들어오는 돈보다 매달 빠지는 돈을 먼저 보는 게 맞습니다.
현장에 가면 조감도에서 안 보이는 게 보입니다
분양 홍보관은 참 잘 만듭니다. 조명 좋고, 모형 예쁘고, 상담사는 자신감 있게 말합니다. 근데 저는 홍보관보다 현장을 먼저 갑니다. 주변 공실, 도로 폭, 실제 유동인구, 밤 시간 분위기, 인근 임대료를 봅니다. 지도 앱만 보고는 절대 안 보이는 것들이 있습니다.
한 번은 “대학가 배후수요”를 강조한 오피스텔을 본 적이 있습니다. 현장에 가보니 학교 정문과는 거리가 꽤 있었고, 학생들이 실제로 다니는 동선과도 맞지 않았습니다. 주변 원룸 월세는 45만 원인데 분양 상담사는 70만 원을 기준으로 수익률을 뽑았습니다. 이러면 분양가가 비싼 겁니다. 입지가 나쁜 게 아니라, 가격이 현실보다 앞서간 겁니다.
현장에서는 최소 세 군데 부동산에 들어가 같은 질문을 던져보는 게 좋습니다. “여기 월세 얼마 받아요?” “공실은 얼마나 가요?” “이 건물 분양가 괜찮게 보세요?” 중개사마다 말은 조금씩 다르지만, 세 명이 비슷하게 고개를 갸웃하면 그건 그냥 지나칠 신호가 아닙니다.
계약 전 체크할 것들은 생각보다 단순합니다
분양사기를 완벽하게 피하는 공식은 없습니다. 다만 큰 사고를 줄이는 순서는 있습니다. 첫째, 등기부와 토지 권리를 봅니다. 둘째, 사업 주체와 입금 계좌가 맞는지 봅니다. 셋째, 대출이 안 나왔을 때 계약이 어떻게 되는지 봅니다. 넷째, 광고 수익률을 내 기준으로 다시 계산합니다. 다섯째, 말로 들은 약속은 계약서 특약이나 별도 서면으로 남깁니다.
특히 “대출은 무조건 나옵니다”라는 말은 믿으면 안 됩니다. 대출은 은행 심사입니다. 분양 상담사가 결정하지 않습니다. 잔금 시점에 금리가 오르거나 담보평가가 낮게 나오면 자기 돈을 더 넣어야 합니다. 이때 현금이 없으면 계약금과 중도금까지 묶인 채로 버티게 됩니다.
또 하나, 분양대행사 직원의 말과 시행사의 책임은 다릅니다. 상담사가 녹음으로 약속했다고 해도 실제 분쟁에서는 계약서가 훨씬 강합니다. “나중에 다 해준다”는 말은 부동산에서 가장 비싼 말 중 하나입니다. 해줄 수 있는 사람인지, 해줄 의무가 있는지, 못 했을 때 배상할 능력이 있는지를 따져야 합니다.
좋은 물건을 놓치는 것보다 나쁜 계약을 잡는 게 더 아픕니다
초보 때는 좋은 기회를 놓칠까 봐 급해집니다. 저도 그랬습니다. 경매 입찰장에서 남들이 다 쓰는 분위기면 괜히 손이 떨립니다. 분양 현장도 똑같습니다. 옆자리에서 누가 계약서를 쓰고 있으면 내 호실이 사라질 것 같고, 담당자는 마지막 조건이라고 말합니다.
근데 10년 넘게 현장을 다녀보니, 정말 좋은 물건은 급하게 숨기듯 팔리지 않습니다. 숫자가 맞고 권리가 깨끗하고 수요가 확실하면 설명이 단순합니다. 반대로 위험한 물건일수록 말이 많습니다. 수익 보장, 개발 호재, 특별 할인, 선착순 혜택이 계속 붙습니다. 듣기 좋은 말이 많을수록 계산기는 더 차갑게 두드려야 합니다.
분양사기는 남의 이야기가 아닙니다. 계약금 500만 원, 1천만 원으로 시작해서 잔금 때 수천만 원을 더 넣어야 하는 상황까지 갑니다. 부동산은 한 번 잘못 잡으면 빠져나오는 데 시간도 돈도 많이 듭니다. 저는 초보라면 수익을 조금 덜 보더라도 구조가 단순한 물건부터 보라고 말합니다. 모르는 걸 감으로 넘기는 순간, 현장은 생각보다 냉정하게 대가를 청구합니다.
