김해 어방동 부동산 경매, 4회 유찰 17억

한줄 요약

4회 유찰로 감정가의 31%까지 떨어진 매물, 하지만 위반건축물 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 어방동 531-1

경상남도 김해시 어방동에 위치한 이 부동산은 659.5㎡(약 199.5평) 규모입니다. 어방동은 김해 시내와 인접해 있으며, 다양한 편의시설과 교통이 좋은 지역입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 위치적으로는 상당히 매력적인 입지입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 56억 9,712만원이었지만, 4회 유찰 끝에 17억 8,661만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 69% 할인된 금액입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 4번이나 유찰된 이유를 생각해보면 쉽게 입찰하기 어려운 물건입니다. 예상 낙찰가는 약 18억 7,594만원으로 계산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 7일 설정된 근저당권입니다. 이외에도 제시외 건물이 포함되어 있으며, 7층의 면적 차이가 존재합니다. 가장 큰 문제는 건물이 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 무단 증축 등으로 인해 건축법 위반 상태이며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 있어 임차인 현황을 면밀히 조사해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 상당한 리스크가 존재합니다. 위반건축물로 인한 법적 문제, 임차인 대항력 등 해결해야 할 문제들이 많습니다. 하지만 반대로 이러한 리스크를 잘 해결한다면, 큰 폭의 할인율 덕분에 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서도 다소 어려움이 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 하지만 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만한 가치가 있죠. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 약 18억에 조금 못 미치는 17억 후반대로 설정하고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 18억 7천만원 정도로 예상됩니다. 충분히 계산해보고, 리스크를 감수할 만한 가치가 있는지 판단해야 합니다.