아파트매매 직접 여러 번 해봤더니, 싼 집보다 무서운 건 따로 있었습니다

처음엔 가격만 보이는데, 현장에 가면 다른 게 보입니다

얼마 전 후배가 아파트매매를 하겠다며 매물 하나를 들고 왔습니다. 시세보다 4천만 원 싸고, 역까지 걸어서 8분이라며 꽤 들떠 있더군요. 저도 처음 경매 입찰장 다닐 때 그랬습니다. 감정가보다 얼마 싸냐, 직전 실거래보다 얼마 낮냐, 대출은 얼마나 나오냐. 숫자만 보면 이미 돈 번 것 같은 착각이 듭니다.

그런데 현장에 가보니 이야기가 달랐습니다. 단지 입구는 괜찮았는데 해당 동 뒤쪽으로 옹벽이 높게 붙어 있었고, 1층 필로티 위 세대라 겨울 냉기와 층간소음 민원이 잦은 라인이었습니다. 같은 단지, 같은 평형이라도 동과 라인, 층, 향에 따라 3천만 원에서 7천만 원 차이가 나는 경우가 흔합니다. 초보자는 이걸 ‘급매’라고 보고, 오래 본 사람은 ‘싸야 팔리는 이유’부터 찾습니다.

아파트매매에서 제일 위험한 말이 “이 정도면 싸다”입니다. 싸다는 판단은 기준이 있어야 합니다. 최근 6개월 실거래, 현재 매물 호가, 같은 평형의 저층·탑층·비선호동 가격, 전세가율, 대출 가능 금액, 향후 수리비까지 같이 봐야 합니다. 매매가 6억짜리를 5억 7천에 산다고 해도 취득세, 중개보수, 법무비, 이사비, 인테리어 2천만 원이 붙으면 체감 매입가는 금방 올라갑니다.

실거래가만 믿고 들어가면 놓치는 것들

실거래가는 좋은 자료지만, 그 숫자 하나로 판단하면 곤란합니다. 제가 예전에 봤던 수도권 구축 아파트가 있었습니다. 전용 84㎡가 직전 실거래 7억 2천만 원이었고, 나온 매물은 6억 9천만 원이었습니다. 겉으로는 3천만 원 싸 보였죠. 그런데 등기부와 현장을 같이 보니 사정이 보였습니다.

직전 거래된 집은 올수리, 남향, 중층, 주차장 가까운 동이었습니다. 반면 나온 매물은 북동향, 복도식 끝 라인, 내부는 15년 넘게 손을 안 댄 상태였습니다. 샷시, 욕실, 주방까지 손대면 최소 3천만 원 이상 들어갈 집이었고, 매수 후 바로 전세를 놓기도 애매했습니다. 숫자상 3천만 원 싼 게 아니라 실제로는 더 비싼 집일 수 있었던 겁니다.

• 같은 단지라도 동별 선호도가 다릅니다.
• 같은 평형이라도 판상형과 타워형 가격 차이가 납니다.
• 수리 상태에 따라 매수 후 현금 지출이 크게 달라집니다.
• 전세가가 약한 단지는 잔금 계획이 흔들릴 수 있습니다.

특히 요즘처럼 대출 규제와 금리가 자주 바뀌는 시장에서는 “대충 전세 맞추면 되겠지”가 제일 위험합니다. 세입자를 구하는 데 한 달만 밀려도 이자와 관리비가 쌓입니다. 투자 목적 아파트매매라면 매수가보다 보유 기간의 현금흐름을 먼저 계산해야 합니다.

등기부는 깨끗해도, 돈 나갈 구멍은 남아 있습니다

경매를 오래 하다 보니 일반 아파트매매에서도 버릇처럼 등기부부터 봅니다. 근저당, 가압류, 압류, 임차권등기 같은 건 기본입니다. 그런데 일반 매매에서는 등기부가 깨끗하다고 안심하는 분들이 많습니다. 사실 문제는 등기부 밖에도 있습니다.

예를 들어 매도인이 이사 날짜를 맞추지 못해 잔금일을 계속 미루는 경우가 있습니다. 전세 낀 매물은 임차인의 퇴거 협의가 꼬이기도 합니다. 관리비 장기 체납, 장기수선충당금, 누수 분쟁, 발코니 확장 하자, 불법 구조 변경도 확인해야 합니다. 등기부에는 멀쩡한데 매수 후 생활 민원으로 돈과 시간이 빠지는 집이 의외로 많습니다.

저는 매수 전 관리사무소에 꼭 확인합니다. 체납 관리비가 있는지, 해당 세대 누수 민원이 있었는지, 최근 엘리베이터 교체나 외벽 공사 예정이 있는지 묻습니다. 재건축 기대감이 붙은 단지라면 안전진단 단계, 추진위 분위기, 추가분담금 이야기도 들어봐야 합니다. 호재라는 말만 듣고 샀는데 실제로는 10년 넘게 아무 진전이 없는 단지도 많습니다.

초보 매수자가 자주 놓치는 잔금 계산

아파트매매에서 계약금 10% 넣는 순간부터 판이 달라집니다. 그전까지는 비교하고 고민할 수 있지만, 계약 후에는 잔금 일정이 나를 끌고 갑니다. 대출 승인이 늦거나, 기존 집 매도가 지연되거나, 전세 세입자가 안 구해지면 계약금이 묶입니다. 초보자에게 가장 잔인한 구간이 바로 이 잔금입니다.

예를 들어 6억 원 아파트를 산다고 해보죠. 계약금 6천만 원, 중도금이 있다면 추가 현금, 잔금 때 취득세와 법무비, 중개보수까지 필요합니다. 조정대상지역 여부, 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 취득세가 달라지고, 대출 한도도 소득과 DSR에 따라 생각보다 적게 나올 수 있습니다. 은행 상담에서 “가능할 것 같다”는 말과 실제 승인 금액은 다를 때가 있습니다.

저는 그래서 계약 전 최소 두 군데 이상 은행이나 대출상담사를 통해 한도를 확인합니다. 그리고 잔금일은 너무 촘촘하게 잡지 않습니다. 매도인도 급하고 나도 급하면 협상력이 사라집니다. 잔금일 2주 차이로 대출 조건이 바뀌거나 세입자 일정이 맞지 않아 위약금 이야기가 나오는 경우를 여러 번 봤습니다.

싸게 사는 것보다 오래 버틸 수 있는지가 더 중요합니다

경매든 일반매매든 결국 부동산은 버티는 사람이 이기는 구간이 있습니다. 하지만 아무 집이나 오래 들고 있으면 된다는 뜻은 아닙니다. 입지, 수요, 관리 상태, 대출 구조가 받쳐줘야 버틸 수 있습니다. 매달 이자가 부담되는데 전세가도 약하고 매도 문의도 없는 집이면 심리적으로 오래 못 갑니다.

아파트매매를 볼 때 저는 세 가지를 끝까지 봅니다. 첫째, 내가 산 가격보다 더 낮게 던질 사람이 주변에 얼마나 있는가. 둘째, 전세 수요가 꾸준한가. 셋째, 최악의 경우 2년은 버틸 현금 여력이 있는가. 이 세 가지가 흐리면 아무리 호재가 많아도 한 발 물러섭니다.

현장에서 보면 돈을 잃는 사람은 대개 정보를 몰라서만 잃지 않습니다. 급해서 잃습니다. 남들이 산다니까 따라가고, 지금 안 사면 놓칠 것 같아서 계약하고, 대출은 어떻게든 되겠지 하다가 잔금 앞에서 흔들립니다. 좋은 아파트매매는 계약서 쓰기 전부터 잔금 이후까지 그림이 보여야 합니다.

저라면 처음 매수하는 분일수록 화려한 호재보다 하자가 적고, 전세가 잘 맞고, 되팔 때 설명이 쉬운 집을 고르겠습니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 실수할 여지가 적은 집이 오래 갑니다. 부동산은 한 번 크게 다치면 다음 기회를 볼 마음부터 사라집니다. 저는 그게 제일 아깝다고 봅니다.