진해 청안동 토지 경매, 9회 유찰 351만

한줄 요약

솔직히 말하면, 9회 유찰된 맹지 토지는 큰 리스크가 있지만 최저가 351만 원은 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 청안동 산37

경상남도 창원시 진해구 청안동에 위치한 이 토지는 1488㎡, 약 450평입니다. 청안동은 주거보다는 산지와 자연환경이 중심인 지역으로, 개발 가능성이 큰 편은 아니에요. 주변 환경은 전반적으로 조용하고, 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 이는 장기적으로 고려할 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 3,422만 원에서 시작해 9회 유찰로 351만 원까지 떨어진 상황입니다. 최저가가 감정가의 10%에 불과하니, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 하지만 솔직히, 이런 가격에는 이유가 있을 거예요. 예상 낙찰가는 369만 원 전후로 예상되며, 이는 거의 헐값입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 경매개시결정일인 2024.10.29이며, 공유자 우선매수권이 제한돼 있으니 공유자가 있다면 이 점을 주의하세요. 지적도상 맹지라 도로 접속이 어렵고, 분묘기지권이 성립될 가능성도 있어요. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 꼭 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 단기로 차익을 기대하기보다는 장기적으로 보유하며 개발 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다. 예상 수익률은 불확실하지만, 철저한 권리분석과 명도 계획이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건 여전히 분묘가 있을 가능성과 법정지상권 문제입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮겠지만, 리스크가 크기 때문에 신중해야 합니다. 권장 입찰가는 360만 원 이하로 잡고, 취등록세는 약 16만 원 정도 예상됩니다. 명도 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만합니다. 하지만, 명도 난이도가 높을 수 있으니 잘 판단해야 합니다.