전세 끼고 낙찰받아봤더니 숫자보다 먼저 봐야 할 것들

입찰장에서는 전세가 숫자로만 보이지 않습니다

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 감정가 4억 2천만 원짜리 아파트가 2회 유찰돼 2억 6천만 원대까지 내려와 있었습니다. 겉으로 보면 싸 보이죠. 그런데 매각물건명세서를 펼쳐보니 선순위 전세보증금이 2억 9천만 원이었습니다. 초보 투자자라면 여기서 ‘시세보다 싸다’는 말에 먼저 눈이 갑니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 근데 경매에서는 싸게 보이는 물건일수록 누가 돈을 가져가는지부터 봐야 합니다.

전세가 낀 물건은 단순히 세입자가 살고 있다는 뜻이 아닙니다. 그 세입자의 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있고, 떠안지 않을 수도 있습니다. 이 차이 하나로 수천만 원이 아니라 억 단위 손실이 납니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 전세 물건을 무서워해서 피하는 게 아니라, 책임질 돈의 순서를 먼저 계산합니다.

전세보증금이 인수되는 순간, 낙찰가는 착시가 됩니다

예를 들어 보겠습니다. 감정가 5억 원, 현재 시세 4억 8천만 원, 최저가 3억 3천만 원인 아파트가 있습니다. 전세보증금은 2억 5천만 원이고 세입자는 대항력과 확정일자를 갖췄습니다. 등기부상 말소기준권리보다 전입일이 빠르면 이야기가 달라집니다. 낙찰가 3억 3천만 원에 받았다고 끝나는 게 아니라, 세입자 보증금 2억 5천만 원을 추가로 떠안는 구조가 될 수 있습니다. 그러면 실제 취득 부담은 5억 8천만 원입니다.

시세 4억 8천만 원짜리를 5억 8천만 원에 사는 꼴입니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 대출이자까지 붙습니다. 현장에서 이런 물건을 두고 “싸게 낙찰됐다”고 말하는 사람은 거의 없습니다. 낙찰가만 보고 계산한 겁니다. 전세가 인수되는 물건은 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 더하기 인수보증금’이 진짜 매입가입니다.

제가 초기에 크게 배운 물건도 비슷했습니다. 빌라였고, 최저가가 너무 매력적이었습니다. 시세 대비 30% 이상 낮아 보였죠. 그런데 전입세대열람과 확정일자 확인을 제대로 맞춰보니 임차인이 배당받지 못하는 보증금 일부가 남는 구조였습니다. 그때 입찰보증금 넣기 직전까지 갔다가 멈췄습니다. 낙찰받았다면 수익은커녕 매도해도 손실이었을 겁니다.

전세 물건에서 먼저 확인하는 5가지

전세가 있는 경매 물건을 볼 때 저는 순서를 정해놓고 봅니다. 순서가 흐트러지면 보고 싶은 숫자만 보게 됩니다. 특히 초보자는 감정가, 유찰 횟수, 예상 낙찰가부터 보면 위험합니다.

• 말소기준권리가 무엇인지 확인합니다. 보통 근저당, 가압류, 압류, 담보가등기 등이 기준이 됩니다.
• 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 빠른지 봅니다. 빠르면 대항력이 문제 됩니다.
• 확정일자와 배당요구 여부를 확인합니다. 배당받을 수 있는지, 못 받는 금액이 있는지 계산해야 합니다.
• 전세보증금 총액과 예상 배당액을 비교합니다. 남는 금액은 누가 부담하는지 따져야 합니다.
• 실거주자와 서류상 임차인이 같은지 현장 확인이 필요합니다. 가족, 지인, 법인 직원이 얽힌 경우도 있습니다.

여기서 하나 더 있습니다. 전세사기 이슈가 커진 뒤로는 빌라와 오피스텔 경매에서 임차인 보증금 구조가 훨씬 복잡해졌습니다. 주택도시보증공사나 보증보험이 들어와 있는 경우도 있고, 임차권등기가 설정된 채 비어 있는 집도 많습니다. 빈집이라고 편한 물건이 아닙니다. 오히려 서류로 더 깊게 봐야 하는 경우가 많습니다.

전세 낀 집, 수익 계산은 보수적으로 해야 합니다

전세 물건을 투자로 접근할 때 흔히 하는 계산이 있습니다. “낙찰받고 기존 세입자 보증금 그대로 승계하면 내 돈이 적게 들어간다”는 생각입니다. 맞는 경우도 있습니다. 하지만 조건이 맞아야 합니다. 보증금 수준이 현재 시세와 맞고, 임차인이 안정적으로 거주 중이며, 만기와 대출 일정이 맞아야 합니다.

문제는 전세가가 매매가에 바짝 붙어 있는 지역입니다. 매매가 3억 원인데 전세가 2억 7천만 원이면 겉으로는 갭이 3천만 원입니다. 하지만 낙찰 후 취득세, 수리비, 중개수수료, 이자, 보증금 반환 리스크를 넣으면 얘기가 달라집니다. 만기 때 전세 시세가 2억 3천만 원으로 떨어지면 4천만 원을 추가로 마련해야 합니다. 이 돈이 준비되어 있지 않으면 좋은 투자가 아니라 버티기 싸움이 됩니다.

저는 전세 낀 물건을 볼 때 최소한 세 가지 시나리오를 잡습니다. 현재 전세가 유지되는 경우, 전세가가 10% 떨어지는 경우, 세입자가 퇴거를 요구하는 경우입니다. 이 세 가지에서 모두 버틸 수 있으면 입찰을 검토합니다. 하나라도 자금이 막히면 가격을 더 낮추거나 포기합니다. 경매에서 포기는 손실이 아닙니다. 애매한 물건을 잡는 게 손실의 시작입니다.

명도보다 무서운 건 보증금 반환 일정입니다

초보자는 명도를 가장 무서워합니다. 물론 쉽지 않습니다. 세입자와 협의하고, 이사비를 조율하고, 때로는 인도명령까지 가야 합니다. 그런데 전세 물건에서는 명도보다 보증금 반환 일정이 더 무서울 때가 많습니다. 세입자가 나가겠다고 하는 날짜와 내 대출 실행일, 새 임차인 계약일, 잔금 일정이 맞지 않으면 현금 흐름이 꼬입니다.

예전에 수도권 구축 아파트를 낙찰받은 적이 있습니다. 전세보증금은 2억 2천만 원, 낙찰가는 3억 1천만 원이었습니다. 시세는 3억 7천만 원 정도라 숫자만 보면 괜찮았습니다. 다행히 임차인은 배당으로 대부분 회수 가능한 구조였고, 일부 부족분도 크지 않았습니다. 그런데 문제는 이사 날짜였습니다. 임차인은 아이 학교 일정 때문에 두 달 뒤를 원했고, 저는 경락잔금대출 이자가 매달 나가는 상황이었습니다. 결국 이사비와 사용료를 조율해서 풀었지만, 예상 수익에서 300만 원 넘게 빠졌습니다.

이 정도는 작은 비용일 수 있습니다. 하지만 보증금 반환액이 크고 전세 시세가 떨어진 지역이면 이야기가 다릅니다. 새 세입자가 빨리 안 구해지고, 매도도 쉽지 않으면 몇 달 사이 이자와 관리비가 계속 쌓입니다. 그래서 저는 전세 물건을 볼 때 예상 낙찰가보다 만기일을 더 오래 들여다봅니다.

초보라면 이런 전세 물건은 멀리 두는 게 낫습니다

솔직히 말하면, 초보가 처음부터 전세 낀 특수한 물건으로 수익을 내려는 건 욕심일 때가 많습니다. 특히 다가구주택, 선순위 임차인이 여러 명 있는 빌라, 임차권등기가 여러 개 붙은 물건, 소액임차인 배당이 복잡한 물건은 경험이 쌓인 뒤에 보는 게 맞습니다. 서류 한 장만 보고 판단하기 어렵고, 현장에 가도 명확히 안 보이는 부분이 많습니다.

전세 물건을 꼭 보고 싶다면 아파트처럼 시세 확인이 비교적 쉬운 물건부터 시작하는 편이 낫습니다. 같은 단지 실거래가, 전세 실거래가, 현재 매물, 전입일자, 배당요구 여부가 서로 맞아떨어지는지 확인해야 합니다. 그리고 낙찰가를 공격적으로 쓰지 말아야 합니다. 전세보증금이 얽힌 물건은 예상 밖 비용이 나올 공간을 남겨둬야 합니다.

경매는 남들보다 빨리 누르는 게임이 아닙니다. 끝까지 책임질 숫자를 알고 들어가는 게임에 가깝습니다. 전세가 낀 물건은 특히 그렇습니다. 싸 보여서 들어갔다가 보증금, 이자, 세금, 명도비를 하나씩 맞다 보면 왜 선배들이 “권리분석 틀리면 수익률은 의미 없다”고 말했는지 알게 됩니다. 저는 지금도 입찰 전날에는 전세 관련 서류를 다시 봅니다. 오래 했다고 눈이 정확해지는 게 아니라, 오래 했기 때문에 더 천천히 보게 됩니다.