화순 도곡면 부동산 경매, 5회 유찰 8억

한줄 요약

솔직히 5회 유찰된 물건은 리스크가 크지만, 큰 할인율은 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 화순군 도곡면 천암리 818

전라남도 화순군 도곡면 천암리에 위치한 이 부동산은 꽤 넓은 2625.4㎡(794.2평)의 면적을 자랑합니다. 일괄 매각 대상이며, 제시외로 창고와 태양광 설비가 포함되어 있습니다. 현재 숙박시설로 이용 중인 24개 호실이 특징입니다. 도심과 떨어져 있어 조용한 환경을 선호하는 이들에게는 안성맞춤일 수 있지만, 접근성이 떨어지는 건 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 28억 1,689만원이지만, 현재 최저입찰가는 8억 766만원으로 감정가의 28% 수준입니다. 예상 낙찰가는 8억 4,804만원 전후로 생각되며, 인근 시세 대비 상당한 할인입니다. 하지만 솔직히 말하면, 이렇게 큰 할인에는 그만한 이유가 있을 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년의 근저당권으로, 이후 권리들은 경매로 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 확인해야 하며, 대항력이 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 제시외 건물과 태양광 설비가 포함되어 있지만, 유치권이나 법정지상권 가능성은 꼼꼼히 체크 필요합니다.

투자 관점에서 보면

숙박시설로 운영 중이라면, 꾸준한 수익 창출이 가능할 수 있습니다. 하지만 5회 유찰의 배경에는 뭔가 걸림돌이 있을 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 지역적 특성과 운영 상태에 따라 달라질 수 있으며, 환경적 요인과 접근성 문제는 분명한 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 낮을 것 같습니다. 이런 물건은 대개 신중한 투자자들만 접근하죠. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 두고 8억 5천만원 정도로 생각합니다. 취등록세 약 3,901만원 포함 총 투자금은 8억 8천만원 가량으로 예상됩니다. 철저한 권리분석과 임차인 현황 파악이 필수입니다.