광주 화정동 상가 경매, 4회 유찰 1.9억

한줄 요약

4회 유찰된 화정동 상가, 65% 할인가로 주목할 만하지만 관리비 미납과 권리관계는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/956

경매물건 주소 보기 광주광역시 서구 군분2로 54, 6층82호 (화정동,금호월드)

이 물건은 광주광역시 서구 군분2로에 위치한 금호월드 내 상가입니다. 6층 82호로, 주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 하지만, 면적 정보가 제공되지 않아 실제 공간 활용도에 대한 파악이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5,500만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1,971만원으로 65% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 굉장히 매력적인 가격인데, 4회 유찰된 이유가 뭘까 싶네요. 예상 낙찰가는 약 2,069만원 수준으로 보입니다. 취등록세 포함 총 투자금은 약 2,164만원으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 19일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 관리비 약 969만원이 미납된 상태라, 입찰 전 이를 해결할 방법을 고민해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 위험성은 낮아 보이지만, 임차인의 존재 여부는 꼼꼼히 확인해야 하죠.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건에는 종종 이유가 있습니다. 주변 상권이 좋고 가격은 매력적이지만, 임차인 문제나 미납된 관리비는 리스크로 작용할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 약 6%로 추정됩니다. 하지만, 명도 과정에서의 어려움을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높아질 가능성은 있지만, 관리비 문제로 인해 일부 입찰자들이 꺼릴 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가를 약간 웃도는 2,000만원 정도가 적당해 보입니다. 입찰 전 명도 가능성과 관리비 해결 방안을 꼭 점검해야 합니다.