공매 물건 직접 따라가 봤더니, 입찰 전날 보이는 것들이 달랐습니다

법원 경매장보다 조용한데, 돈 잃는 속도는 더 빠릅니다

얼마 전 지인이 온비드 공매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 2억 4천만 원짜리 빌라인데 최저가가 1억 6천만 원대까지 내려와 있었고, 사진만 보면 상태도 나쁘지 않았습니다. 지인은 이미 계산기를 두드려 놓고 “이 정도면 3천은 남지 않겠냐”고 했습니다. 그런데 현장에 같이 가보니 분위기가 달랐습니다.

대문 앞 우편함에는 체납 고지서가 꽂혀 있었고, 계량기함 주변은 오래 손을 안 댄 티가 났습니다. 근처 공인중개사 세 곳을 돌았더니 실거래는 2억 1천만 원까지 찍힌 적이 있지만, 지금 팔려면 1억 8천만 원도 쉽지 않다는 답이 돌아왔습니다. 공매 화면에서 보던 숫자와 현장에서 듣는 숫자는 늘 다릅니다. 초보가 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 이 지점입니다.

경매는 법원 사건번호를 중심으로 움직이고, 공매는 한국자산관리공사 온비드나 기관 매각 공고를 중심으로 움직입니다. 둘 다 싸게 사는 구조처럼 보이지만, 실제로는 권리관계 확인 방식, 점유자 대응, 잔금 일정, 인도 절차가 꽤 다릅니다. 특히 공매는 조용히 진행되는 물건이 많아서 경쟁이 덜해 보입니다. 하지만 조용하다고 쉬운 건 아닙니다.

공매가 싸 보이는 이유는 분명히 있습니다

공매 물건은 세금 체납, 공공기관 보유 자산 매각, 국유재산 처분, 금융기관 위탁 물건 등 출처가 다양합니다. 이 중 초보가 많이 보는 건 압류재산 공매입니다. 세금을 못 낸 사람의 부동산을 국가나 지자체가 매각해서 체납액을 회수하는 구조입니다.

문제는 매각 주체가 공공기관이라고 해서 권리 위험까지 대신 걸러주는 건 아니라는 점입니다. 온비드에 감정평가서, 공매공고, 등기사항증명서 일부 정보가 올라와 있어도 최종 판단은 입찰자 몫입니다. 등기부 한 장 보고 “압류보다 앞선 권리가 없네” 하고 들어갔다가 현장 점유 문제에서 발이 묶이는 경우를 꽤 봤습니다.

• 등기부상 말소되는 권리와 남는 권리를 구분해야 합니다.
• 임차인이 있다면 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 따로 봐야 합니다.
• 체납관리비, 미납 공과금, 수선비 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 잔금 납부 기한이 내 자금 계획과 맞는지 확인해야 합니다.

제가 예전에 봤던 수도권 오피스텔 공매 물건은 최저가가 시세보다 25% 정도 낮았습니다. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 그런데 관리사무소에 확인하니 미납관리비가 680만 원가량 있었고, 내부는 장기 공실로 곰팡이와 누수 흔적이 있었습니다. 도배장판 수준이 아니라 욕실 방수와 싱크대 교체까지 들어가면 최소 1천만 원 이상이었습니다. 싸게 낙찰받아도 실제 투입금이 늘어나면 수익은 금방 사라집니다.

권리분석은 등기부보다 점유에서 자주 터집니다

공매에서 초보가 가장 착각하는 부분이 “국가가 파는 거니까 깨끗하겠지”라는 생각입니다. 솔직히 이 말이 제일 위험합니다. 공매도 사람이 살고 있는 집이면 명도 문제가 생깁니다. 임차인이 대항력을 갖고 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수도 있습니다. 소유자가 버티면 인도까지 시간이 걸립니다.

예를 들어 감정가 3억 원, 최저입찰가 2억 1천만 원 아파트가 있다고 해보겠습니다. 등기부에는 압류와 근저당만 보입니다. 겉으로는 깔끔합니다. 그런데 주민센터에서 전입세대 열람을 해보니 임차인이 4년 전부터 전입해 있고, 보증금이 1억 2천만 원이라는 이야기가 현장에서 나옵니다. 이 임차인이 선순위 대항력을 갖고 있고 배당으로 보증금을 다 못 받는 구조라면, 낙찰자는 그 차액을 안고 가야 할 수 있습니다.

여기서 계산이 바뀝니다. 낙찰가 2억 1천만 원에 보증금 인수분 5천만 원, 취득세와 법무비, 명도비, 수리비까지 더하면 총투입금이 2억 8천만 원을 넘을 수 있습니다. 시세가 3억 원이라도 팔 때 중개보수와 보유기간 이자를 빼면 남는 게 거의 없습니다. 심하면 손실입니다.

제가 공매 전날 꼭 확인하는 것들

• 등기부 갑구와 을구의 권리 순서
• 말소기준이 되는 압류나 근저당의 날짜
• 전입세대 열람과 임차인 존재 가능성
• 관리사무소의 미납관리비 답변
• 같은 단지 최근 실거래가와 현재 매물 호가
• 낙찰 후 대출 가능 금액과 잔금 일정

이 중 하나라도 애매하면 저는 입찰가를 낮추거나 그냥 빠집니다. 10년 넘게 하다 보니 좋은 물건을 잡는 것보다 이상한 물건을 피하는 게 수익률을 더 지켜줬습니다. 초보 때는 입찰을 안 하는 날이 손해처럼 느껴지지만, 현장에서는 안 들어간 물건 덕분에 살아남는 경우가 많습니다.

경매와 공매, 같은 듯하지만 입찰 감각이 다릅니다

경매는 입찰 당일 법원 분위기를 보면 대략 경쟁 강도를 느낄 때가 있습니다. 같은 물건을 보는 사람이 얼마나 있는지, 입찰봉투가 얼마나 들어가는지 눈치가 보입니다. 공매는 온라인으로 조용히 끝납니다. 그래서 경쟁이 안 보입니다. 이게 장점이면서 단점입니다.

온비드 공매는 입찰 기간 동안 보증금을 납부하고 입찰가를 제출합니다. 낙찰되면 정해진 기간 안에 잔금을 치러야 합니다. 여기서 대출이 늦어지면 곤란합니다. 경락잔금대출이라고 다 같은 조건으로 나오는 것도 아닙니다. 물건 종류, 지역, 감정가, 낙찰가율, 본인 소득, 규제지역 여부에 따라 한도가 달라집니다.

제가 상담해준 초보 투자자 중 한 명은 낙찰가의 80%까지 대출이 가능하다고 듣고 공매에 들어갔습니다. 그런데 실제 심사에서는 방 개수와 임대 가능성, 본인 기존 대출 때문에 60%대 초반만 나왔습니다. 결국 잔금 부족으로 가족에게 급하게 돈을 빌렸습니다. 이런 상황은 수익보다 스트레스가 먼저 옵니다.

수익 계산은 낙찰가가 아니라 총투입금으로 봐야 합니다

공매 물건을 볼 때 저는 낙찰가만 적지 않습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 체납관리비, 수리비, 대출이자, 중개보수, 보유기간 세금까지 한 줄씩 넣습니다. 귀찮아도 이걸 해야 합니다. 특히 1억 원대 소형 빌라나 오피스텔은 300만 원, 500만 원 비용 차이가 수익률을 크게 흔듭니다.

예를 들어 1억 5천만 원에 낙찰받아 1억 8천만 원에 팔 수 있어 보이는 물건이 있다고 해보겠습니다. 겉으로는 3천만 원 차익입니다. 그런데 취득세와 법무비 250만 원, 수리비 700만 원, 명도비 300만 원, 대출이자와 관리비 250만 원, 매도 중개보수와 기타비용 200만 원을 빼면 남는 돈은 1천3백만 원 안팎입니다. 여기에 매도 기간이 길어지거나 가격을 500만 원 깎으면 체감 수익은 더 줄어듭니다.

공매는 잘 고르면 분명 기회가 있습니다. 경쟁이 적은 물건도 있고, 기관 매각 물건 중에는 권리관계가 비교적 단순한 것도 있습니다. 다만 싸다는 이유 하나로 들어가면 안 됩니다. 싸게 나온 데는 이유가 있는 경우가 많고, 그 이유를 입찰 전에 찾아내는 사람이 오래 갑니다.

저는 공매를 초보에게 완전히 말리지는 않습니다. 대신 첫 입찰은 소액 물건, 점유가 단순한 물건, 권리관계가 짧은 물건부터 보라고 말합니다. 수익을 크게 먹겠다는 생각보다 절차를 끝까지 경험하는 데 의미를 두는 편이 낫습니다. 입찰, 낙찰, 잔금, 인도, 수리, 매도까지 한 바퀴 돌아본 사람은 다음 물건을 보는 눈이 확실히 달라집니다. 공매는 화면 안에서 시작하지만, 돈은 결국 현장에서 지켜집니다.