사무실임대 직접 알아보다가 계약 직전 멈춘 이유
임대료보다 먼저 봐야 할 게 있었다
얼마 전 지인이 작은 법인 사무실을 옮긴다고 해서 같이 현장을 몇 군데 돌았다. 보증금 2,000만 원에 월세 180만 원짜리 역세권 사무실이었는데, 사진으로 볼 때는 꽤 괜찮았다. 그런데 막상 가보니 관리비가 평당 1만 8,000원, 주차는 1대만 무료, 냉난방은 중앙식이라 야근 많은 업종에는 애매했다. 월세만 보고 들어갔으면 매달 40만~70만 원은 더 나갔을 자리였다.
사무실임대는 주거용 전월세보다 계산할 항목이 더 많다. 특히 초보 대표님들이 자주 놓치는 게 관리비, 원상복구, 부가세, 주차, 간판, 전기 용량이다. 월세 150만 원이라고 해서 실제 고정비가 150만 원으로 끝나는 경우는 거의 없다. 임대료에 부가세 10%가 붙는지, 관리비에 전기·수도·청소비가 포함되는지, 별도 정산인지부터 확인해야 한다.
경매 물건을 볼 때도 똑같다. 감정가가 싸다고 좋은 물건이 아니듯, 사무실도 월세가 싸다고 좋은 자리가 아니다. 싼 데는 이유가 있다. 엘리베이터가 느리거나, 건물 공실률이 높거나, 주변 상권이 죽었거나, 임대인이 수리를 안 해주는 건물일 수 있다. 계약서 쓰기 전에 현장에서 그 이유를 찾아야 한다.
보증금과 월세만 계산하면 위험하다
사무실임대를 볼 때 나는 항상 월 고정비를 먼저 만든다. 예를 들어 전용 20평 사무실이 보증금 3,000만 원, 월세 200만 원이라면 겉으로는 단순해 보인다. 그런데 실제로는 월세 200만 원에 부가세 20만 원, 관리비 40만 원, 전기료 15만 원, 인터넷·보안 10만 원, 주차 추가 1대 12만 원이 붙을 수 있다. 그러면 매달 297만 원이다. 처음 본 숫자와 체감이 완전히 다르다.
보증금도 그냥 묶이는 돈으로만 보면 안 된다. 사업 초기에 현금 3,000만 원이 빠지는 건 생각보다 크다. 인테리어 1,500만 원, 집기 500만 원, 간판 200만 원, 중개보수까지 더하면 입주 전에 5,000만 원 가까이 들어가는 경우도 많다. 매출이 안정되기 전이라면 이 돈이 버티는 힘을 갉아먹는다.
- 월세에 부가세가 별도인지 확인
- 관리비 포함 항목과 별도 정산 항목 확인
- 냉난방 방식과 사용 시간 제한 확인
- 주차 무료 대수와 추가 비용 확인
- 계약 종료 시 원상복구 범위 확인
특히 원상복구는 가볍게 보면 안 된다. 이전 임차인이 해놓은 칸막이와 바닥을 그대로 쓰는 조건으로 들어갔는데, 나갈 때는 전부 철거하라는 특약이 붙는 경우가 있다. 20평 사무실 철거비가 300만~700만 원 나오는 일도 봤다. 계약 당시에는 먼 이야기 같지만, 나갈 때 현금으로 맞는다.
등기부와 건물 상태는 꼭 같이 봐야 한다
부동산 경매를 오래 하다 보니 습관처럼 등기부부터 본다. 사무실임대도 마찬가지다. 임대인이 진짜 소유자인지, 근저당이 과하게 잡혀 있는지, 압류나 가압류가 있는지 확인해야 한다. 상가나 사무실은 주택처럼 보호가 두껍다고 착각하면 곤란하다. 환산보증금, 대항력, 확정일자, 사업자등록 같은 요건을 챙겨야 그나마 방어가 된다.
예전에 본 사무실 중에 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원짜리가 있었다. 위치는 좋았는데 등기부를 보니 근저당이 18억 원 잡혀 있고, 건물 시세 대비 여유가 별로 없었다. 임대인은 “오래된 대출이라 문제 없다”고 했지만, 나는 그런 말을 그대로 믿지 않는다. 대출이 오래됐든 어쨌든 경매로 넘어가면 임차인은 순위 싸움을 해야 한다.
건물 상태도 숫자로만 판단하면 안 된다. 비 오는 날 한 번 가보면 천장 누수 흔적이 보이고, 점심시간에 가보면 엘리베이터 대기 시간이 보인다. 오전 9시와 오후 6시에 주변 주차 상황도 다르다. 사무실은 매일 쓰는 공간이라 작은 불편이 매달 비용이 된다.
현장에서 보는 체크 포인트
- 복도와 화장실 청소 상태
- 엘리베이터 대수와 대기 시간
- 층별 공실 여부
- 천장 누수 자국과 냄새
- 분전반 위치와 전기 용량
- 창문 개폐와 냉난방 효율
공실이 많은 건물은 협상 여지가 생기기도 하지만, 반대로 건물 자체의 경쟁력이 떨어진다는 신호일 수도 있다. 주변보다 월세가 20% 싸다면 왜 싼지 봐야 한다. 건물주가 급한 건지, 위치가 애매한 건지, 관리가 안 되는 건지에 따라 판단이 달라진다.
계약서 특약에서 돈이 갈린다
사무실임대 계약에서 제일 많이 싸우는 부분은 대부분 특약이다. 말로는 “그 정도는 해드릴게요”라고 해놓고 계약서에는 빠져 있는 경우가 많다. 입주 전 도배를 누가 하는지, 냉난방기 수리는 누가 부담하는지, 간판 설치가 가능한지, 업종 제한은 없는지 적어야 한다. 적히지 않은 약속은 나중에 기억 싸움이 된다.
특약에는 최소한 원상복구 기준을 구체적으로 넣는 게 좋다. “현 시설 상태로 인도받고, 퇴거 시 통상적인 사용 손모는 제외한다” 같은 문구가 필요할 수 있다. 다만 문구 하나로 모든 분쟁이 사라지는 건 아니다. 그래서 입주 전 사진과 영상을 남겨둬야 한다. 벽면, 바닥, 천장, 화장실, 창틀, 냉난방기 상태까지 찍어두면 나갈 때 말이 줄어든다.
중개보수도 미리 계산해야 한다. 상가·사무실은 주택과 요율 체계가 다르기 때문에 예상보다 크게 느껴질 수 있다. 보증금과 월세를 환산해서 계산하니, 월세가 높은 사무실은 중개보수도 꽤 나온다. 계약 직전에 듣고 당황하지 말고 처음 물건 볼 때부터 물어보는 게 낫다.
좋은 사무실보다 버틸 수 있는 사무실이 먼저다
창업 초기에 가장 위험한 선택은 매출보다 체면을 먼저 세우는 사무실이다. 손님에게 보여주기 좋은 위치, 멋진 인테리어, 넓은 회의실이 사업을 살려주는 경우도 있다. 그런데 고정비가 매달 버거우면 그 공간은 금방 압박이 된다. 경매에서도 낙찰가를 예쁘게 쓰는 사람보다 잔금, 명도, 수리비까지 버티는 사람이 살아남는다. 사무실도 비슷하다.
나는 사무실임대를 볼 때 최소 6개월 고정비를 따로 계산한다. 월 고정비가 300만 원이면 1,800만 원이다. 여기에 인테리어와 집기 비용을 더한다. 이 돈을 쓰고도 운영자금이 남는지 봐야 한다. 매출이 바로 올라올 거라는 기대만으로 계약하면, 두세 달 뒤부터 마음이 급해진다.
좋은 사무실은 결국 내 사업의 속도와 맞아야 한다. 직원 2명인데 10명 들어갈 공간을 미리 잡을 필요는 없다. 반대로 방문 상담이 많은 업종인데 주차가 불편하면 월세가 싸도 손님을 잃는다. 가격, 위치, 면적, 관리 상태를 따로 보지 말고 내 업종의 동선과 매출 구조에 맞춰 같이 봐야 한다.
사무실 계약은 도장 찍는 순간부터 비용이 흐른다. 그래서 급하게 마음에 드는 곳을 잡기보다, 낮과 밤, 평일과 주말에 한 번씩 더 보는 쪽이 낫다. 현장은 늘 말을 한다. 다만 계약을 서두르는 사람에게는 그 말이 잘 안 들릴 뿐이다.
