건물매매 물건 하나 직접 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있더라

입찰장보다 건물 앞에서 먼저 답이 나옵니다

얼마 전 후배가 상가주택 건물매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 12억대, 최저가가 두 번 떨어져 7억 후반까지 내려온 물건이었죠. 사진만 보면 괜찮았습니다. 1층은 음식점, 2층은 사무실, 3층은 주택. 임대료만 계산하면 월 500만 원 가까이 나오는 그림이었습니다.

그런데 현장에 가보니 분위기가 달랐습니다. 1층 음식점은 문을 열었지만 손님이 거의 없었고, 건물 뒤편 외벽에는 누수 흔적이 길게 내려와 있었습니다. 계단실 냄새도 좋지 않았고, 전기 계량기함에는 임의로 손댄 흔적이 보였습니다. 이런 건 등기부등본만 봐서는 안 나옵니다. 건물매매는 종이 위 숫자보다 현장 상태가 먼저입니다.

초보자들이 건물매매를 볼 때 제일 많이 하는 실수가 있습니다. 매매가와 월세만 놓고 수익률을 계산합니다. 예를 들어 8억에 사서 월세 400만 원이면 연 4,800만 원, 단순 수익률 6%라고 계산하죠. 근데 여기서 공실, 수선비, 대출이자, 세금, 중개수수료, 취득 부대비용, 명도 비용을 빼면 숫자가 확 줄어듭니다. 저는 건물 볼 때 처음부터 월세의 10~20% 정도는 비어 있는 돈처럼 봅니다. 실제로 오래 들고 가면 그 정도는 어디선가 새어 나갑니다.

건물매매에서 가격보다 무서운 건 권리관계입니다

건물은 아파트보다 확인할 게 많습니다. 토지와 건물이 따로 움직이는 경우도 있고, 대지권이나 도로 접도 문제가 숨어 있는 경우도 있습니다. 특히 경매로 나온 건물매매 물건은 채권자, 임차인, 점유자, 유치권 주장자까지 얽혀 있을 수 있습니다. 낙찰가를 잘 썼다고 끝나는 게 아닙니다. 잔금 치르고 나서부터 진짜 돈이 들어갑니다.

제가 예전에 본 근린생활시설 물건 중에 감정가 대비 65%까지 떨어진 게 있었습니다. 겉으로는 싸 보였죠. 그런데 매각물건명세서에 유치권 신고가 붙어 있었습니다. 현장에 가보니 출입문에 공사대금 미지급 안내문이 붙어 있었고, 내부는 일부 철거된 상태였습니다. 이런 물건은 초보가 들어가면 입찰장에서 이긴 게 아니라 싸움터에 들어간 겁니다.

건물매매 전에는 최소한 아래 항목은 직접 체크해야 합니다.

• 등기부등본상 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 지상권 여부
• 건축물대장상 위반건축물 표시와 실제 사용 현황
• 토지이용계획확인원상 용도지역, 도로, 개발 제한 사항
• 매각물건명세서의 임차인 대항력과 배당요구 여부
• 현장 점유자와 실제 영업자, 간판 명의의 일치 여부

특히 위반건축물은 가볍게 보면 안 됩니다. 불법 증축된 부분이 월세를 만들고 있다면 그 월세는 안정적인 수익이 아닙니다. 구청에서 이행강제금이 나올 수 있고, 대출 심사에서 감점이 될 수도 있습니다. 은행은 내가 기대하는 미래 수익보다 현재 공부상 상태를 더 차갑게 봅니다.

임대료가 높다고 좋은 건물이 아닙니다

건물매매에서 임대료는 중요합니다. 하지만 임대료가 높다는 말과 좋은 임차인이 있다는 말은 다릅니다. 저는 임대차계약서를 볼 때 월세 금액보다 먼저 보는 게 있습니다. 보증금 규모, 계약 기간, 연체 이력, 업종, 원상복구 범위입니다.

예를 들어 월세 250만 원짜리 임차인이 있는데 보증금이 500만 원뿐이라면 연체가 두세 달만 생겨도 바로 불안해집니다. 반대로 월세는 180만 원이어도 보증금이 3,000만 원이고 5년 넘게 같은 자리에서 장사한 임차인이라면 훨씬 안정적으로 봅니다. 숫자는 낮아 보여도 관리 리스크가 적습니다.

건물은 임차인의 업종도 중요합니다. 음식점은 임대료를 높게 받을 수 있지만 배관, 냄새, 민원, 원상복구 문제가 따라옵니다. 학원이나 사무실은 상대적으로 깔끔하지만 입지에 따라 공실 기간이 길어질 수 있습니다. 숙박, 유흥, 일부 특수 업종은 대출과 매각에서 불리하게 작용하는 경우도 있습니다. 결국 임대료는 금액만 볼 게 아니라 지속 가능성을 같이 봐야 합니다.

제가 현장에서 꼭 보는 작은 신호들

건물 앞에 서면 생각보다 많은 정보가 보입니다. 우편함에 고지서가 쌓여 있는지, 계단 조명이 꺼져 있는지, 옥상 배수구가 막혀 있는지, 주변 공실 간판이 몇 개인지 봅니다. 평일 낮과 저녁, 주말에 한 번씩 분위기도 다릅니다. 상권은 시간대별로 얼굴이 바뀝니다.

후배가 가져온 그 물건도 낮에는 조용했는데 밤에 다시 가보니 주변 상가 절반이 문을 닫고 있었습니다. 네이버 지도 리뷰만 보면 몰랐던 부분입니다. 임대료 500만 원이 아니라, 앞으로 500만 원을 계속 받을 수 있느냐가 문제였습니다.

대출은 승인보다 상환 구조가 더 중요합니다

건물매매에서 대출은 거의 필수처럼 따라옵니다. 그런데 대출이 많이 나온다고 좋은 게 아닙니다. 경락잔금대출이든 일반 매입자금대출이든 결국 매달 이자를 버텨야 합니다. 저는 대출 상담을 받을 때 금리보다 먼저 만기, 상환 방식, 중도상환수수료, 임대료 인정 비율을 확인합니다.

예를 들어 8억짜리 건물을 5억 대출로 산다고 해보죠. 금리가 연 5%라면 이자만 1년에 2,500만 원입니다. 월로 나누면 약 208만 원입니다. 월세가 400만 원 들어와도 관리비 미수, 공실, 수선비를 빼면 손에 남는 돈이 기대보다 작습니다. 여기에 갑자기 보일러나 옥상 방수 문제가 생기면 몇백만 원은 바로 나갑니다.

건물은 한 번 수리하면 단위가 큽니다. 엘리베이터가 있는 건물은 유지보수와 검사 비용이 붙고, 오래된 건물은 소방, 전기, 배관 이슈가 계속 나옵니다. 외벽 방수 한 번만 해도 견적이 천만 원대로 올라가는 경우가 흔합니다. 그래서 저는 건물매매 예산을 짤 때 잔금만 맞추지 않습니다. 낙찰 후 6개월 버틸 현금, 최소한의 수선비, 예상보다 늦어지는 임대 공백까지 같이 잡습니다.

초보라면 예쁜 건물보다 단순한 건물부터 보는 게 낫습니다

처음 건물매매를 한다면 복잡한 물건은 피하는 게 좋습니다. 지분 관계가 복잡하거나, 유치권이 있거나, 임차인이 여러 명인데 보증금과 점유 현황이 불명확한 물건은 경험이 쌓인 뒤에 봐도 늦지 않습니다. 싸다는 이유 하나로 들어가면 싸게 산 만큼의 숙제를 떠안게 됩니다.

제가 초보자에게 권하는 건 구조가 단순한 물건입니다. 토지와 건물 소유자가 같고, 도로 접도가 명확하고, 임차인 수가 적고, 위반건축물 표시가 없고, 주변 거래 사례를 비교할 수 있는 물건입니다. 수익률이 조금 낮아도 이런 물건이 오래 버티기 좋습니다.

건물매매는 큰돈이 들어가는 투자입니다. 잘 사면 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있지만, 잘못 사면 매달 현금이 빠져나가고 팔기도 어려워집니다. 입찰표 쓰기 전에는 반드시 현장, 공부, 임대차, 대출, 세금까지 한 줄로 연결해서 봐야 합니다. 저는 아직도 낙찰받기 전날 밤에 숫자를 다시 엑셀에 넣어봅니다. 겁이 많아서가 아니라, 건물은 한 번 잘못 사면 배움값이 너무 비싸기 때문입니다.