산업부동산 물건 직접 입찰해봤더니, 아파트 경매랑 완전히 달랐습니다
공장 물건 처음 보면 숫자가 커서 눈이 먼저 갑니다
얼마 전 후배가 산업부동산 경매 물건 하나를 들고 왔습니다. 수도권 외곽에 있는 소형 공장이었고, 감정가는 18억대, 최저가는 두 번 유찰돼서 11억대까지 내려와 있었습니다. 겉으로 보면 싸 보입니다. 대지 넓고, 건물도 있고, 임차인도 공장 돌리고 있으니 월세만 받아도 괜찮아 보였죠.
그런데 제가 등기부, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 임대차 현황을 같이 보자고 했습니다. 후배는 수익률부터 계산하고 있었는데, 저는 진입도로부터 봤습니다. 산업부동산은 아파트처럼 방 3개, 화장실 2개, 역세권 이런 식으로 단순하게 보면 안 됩니다. 차가 들어가야 하고, 물류가 돌아야 하고, 업종 제한이 걸리면 임차인 풀이 확 줄어듭니다.
실제로 그 물건은 지목은 공장용지였지만 진입로 일부가 사도였습니다. 폭도 애매했습니다. 5톤 차량은 들어가는데 11톤 차량은 운전자가 부담스러워할 정도였죠. 이런 건 법원 매각물건명세서에 크게 빨간 글씨로 써 있지 않습니다. 현장 가서 차 세워보고, 주변 공장 사장님에게 물어봐야 감이 옵니다.
산업부동산은 권리분석보다 사용 가능성이 먼저 무너질 때가 있습니다
아파트 경매에서 초보가 가장 무서워하는 건 대항력 있는 임차인, 선순위 가처분, 유치권 같은 권리 문제입니다. 물론 산업부동산도 권리분석 중요합니다. 근저당 순위, 압류, 가압류, 임차인의 대항력, 유치권 주장 여부는 기본으로 봐야 합니다.
근데 현장에서 더 자주 발목 잡는 건 ‘낙찰받아도 내가 원하는 용도로 쓸 수 있느냐’입니다. 예를 들어 제조업 공장으로 쓰던 건물을 물류창고로 바꾸려는데 해당 지역에서 용도 변경이 쉽지 않은 경우가 있습니다. 폐수, 소음, 위험물 저장 이력도 봐야 합니다. 기존 임차인이 도장업, 금속가공, 화학 원료 취급 업종이었다면 바닥 오염이나 원상복구 비용도 계산해야 합니다.
제가 예전에 봤던 물건 중 하나는 감정가 대비 35% 가까이 빠져서 나왔습니다. 숫자만 보면 탐났습니다. 그런데 현장에 가보니 건물 뒤편에 오래된 폐드럼통이 쌓여 있었고, 바닥 일부는 기름때가 깊게 배어 있었습니다. 주변 중개업소에서는 “싸긴 싼데 저거 치우는 데 돈 좀 들 겁니다”라고 하더군요. 이런 비용은 입찰 전에 보수적으로 잡아야 합니다. 낙찰 뒤에 알면 이미 늦습니다.
임차인이 있는 공장은 월세보다 명도 난이도를 봐야 합니다
산업부동산에서 임차인이 영업 중이면 초보는 안정적인 임대수익으로 생각하기 쉽습니다. 사실 그럴 수도 있습니다. 좋은 임차인이 오래 쓰고 있고, 보증금과 월세가 정상이고, 업종도 지역과 맞으면 오히려 든든합니다.
문제는 반대 상황입니다. 공장 임차인은 이사 한 번 하는 데 비용이 큽니다. 기계 뜯고, 전기 증설 다시 하고, 거래처 납기 맞추고, 직원 출퇴근 거리까지 고려해야 합니다. 그래서 명도가 아파트보다 훨씬 질척거릴 수 있습니다. 주거용 부동산은 이사비 협의로 어느 정도 길이 보이는 경우가 많은데, 공장은 “기계 이전비만 3천만 원입니다” 같은 얘기가 바로 나옵니다.
제가 겪은 한 물건은 임차인이 대항력은 없었습니다. 법적으로는 인도명령으로 밀고 갈 수 있는 구조였죠. 그런데 안에 CNC 장비, 지게차, 원자재가 꽉 차 있었습니다. 결국 시간 싸움이 됐습니다. 잔금 내고 바로 임대 놓을 생각이었는데 두 달 반이 밀렸고, 그동안 이자와 관리비가 계속 나갔습니다. 법적으로 이기는 것과 투자금 회수가 빠른 것은 다른 문제입니다.
- 임차인의 업종과 영업 지속 가능성
- 기계·설비 이전 비용 규모
- 보증금 배당 가능성
- 명도 협의에 걸릴 현실적인 기간
- 잔금대출 이자와 공실 비용
이 다섯 가지는 입찰가 계산에 꼭 넣어야 합니다. 특히 산업부동산은 한 달 공실 비용이 작지 않습니다. 15억짜리 물건을 대출 60%로 가져가면 금리 5%만 잡아도 월 이자가 375만 원 수준입니다. 여기에 전기 기본료, 보험료, 보수비가 붙으면 생각보다 빨리 부담이 됩니다.
시세조사는 주변 매물가만 보면 크게 다칩니다
산업부동산 시세조사는 아파트보다 훨씬 손이 많이 갑니다. 아파트는 같은 단지, 같은 평형, 같은 층대 거래가 있으면 기준이 잡힙니다. 그런데 공장이나 창고는 대지 모양, 층고, 전력 용량, 접도, 호이스트 설치 여부, 차량 회전 공간에 따라 가격이 달라집니다.
예를 들어 같은 500평 공장이라도 층고 4m와 8m는 임차 수요가 다릅니다. 전력 100kW와 500kW도 완전히 다릅니다. 컨테이너 차량이 안쪽까지 들어와 회전할 수 있는지, 마당에 야적이 가능한지, 기숙사나 사무동이 붙어 있는지도 가격에 영향을 줍니다.
중개업소에 전화할 때도 “이 근처 공장 얼마예요?”라고 물으면 별 도움 안 됩니다. 저는 보통 이렇게 묻습니다. “대지 400평 전후, 건평 250평 이상, 5톤 차량 진입 가능, 제조업 임차 가능한 물건 최근 거래가 있었나요?” 이렇게 조건을 좁혀야 쓸 만한 답이 나옵니다.
그리고 매도 호가와 실제 거래가는 분리해서 봐야 합니다. 산업부동산은 매물이 오래 걸려도 주인이 버티는 경우가 많습니다. 호가는 20억인데 실제 거래는 17억 중반에서 되는 식이죠. 경매 최저가가 14억이라고 해서 무조건 싸다고 보면 안 됩니다. 수리비 1억, 명도비 5천만 원, 취득세와 법무비, 대출 이자까지 넣으면 체감 매입가는 금방 올라갑니다.
초보라면 이런 산업부동산은 일단 멀리 두는 게 낫습니다
산업부동산이 나쁘다는 얘기는 아닙니다. 오히려 제대로 보면 아파트보다 경쟁이 덜하고, 임차 수익도 안정적인 물건이 있습니다. 다만 초보가 처음부터 욕심내기에는 변수가 많습니다.
제가 초보에게 말리는 물건은 대체로 비슷합니다. 유치권 현수막이 걸려 있는데 공사 내역 확인이 안 되는 공장, 진입로가 사도이거나 폭이 부족한 창고, 기존 업종이 오염 가능성이 큰 제조업인 물건, 불법 증축이 많은 건물, 전력이나 소방 설비가 현재 기준에 맞지 않는 물건입니다. 이런 건 싸게 낙찰받아도 싸게 산 게 아닐 수 있습니다.
반대로 처음 접근한다면 구조가 단순한 물건이 낫습니다. 임차관계가 명확하고, 도로 접도가 좋고, 건축물대장상 위반 표시가 없고, 주변에 비슷한 임대 사례가 있는 소형 창고나 근생형 공장부터 보는 게 현실적입니다. 감정가 30억짜리 대형 공장보다 7억에서 12억 사이의 작은 물건을 여러 개 비교해보는 편이 공부가 됩니다.
입찰 전에는 최소 두 번은 현장에 가는 게 좋습니다. 평일 낮에는 차량 흐름과 영업 분위기를 보고, 저녁이나 주말에는 주변 소음과 접근성을 봅니다. 가능하면 해당 지자체 건축과나 산업단지 관리사무소에도 확인해야 합니다. 용도 제한, 업종 제한, 위반건축물 처리 가능성은 전화 한 통으로도 방향이 잡히는 경우가 많습니다.
산업부동산은 돈 냄새가 나는 만큼 함정도 깊습니다. 숫자만 보고 들어가면 낙찰은 받을 수 있어도 운영에서 밀립니다. 저는 아직도 공장 물건은 입찰표 쓰기 전날까지 찜찜한 부분을 지웁니다. 찜찜함이 남으면 유찰을 기다리거나 그냥 보냅니다. 경매장은 기회가 계속 나오지만, 잘못 잡은 산업부동산 하나는 몇 년 동안 투자자를 붙잡아 둘 수 있습니다.
